トピックス版2012.10.4.




リート価格の上昇・オフィス賃料の短期予測・フリーレントは



バードレポート・トピックス版2012.10.4.
  • リート価格の上昇が続く
  • 東京と大阪のオフィス賃料の短期予測
  • 主要オフィスビルのフリーレントは3.84カ月
  • 家計の負担増でお父さんのお小遣いは…


リート価格の上昇が続く


お盆明けから地方銀行を中心にREIT投資再開の動きが増しているようです。

みずほ証券のチーフ不動産アナリストである石澤卓志氏へのインタビューです。

…今年度下期のリート展望について

「急激にリート株価が上昇する状況ではないが、上昇傾向は強まる。一般株価市場の地合いが悪いが、とりあえず機関投資家の投資意欲が強く東証リート指数は1100ポイントを目指す展開だ。」

…日本の不動産投資市場は

「外資の投資は続くが日本の実態に即した格好の投資行動で07年のファンドバブルのような熱気による不動産価格の上昇はない。バブルに陥る可能性は非常に少ない。底離れしたばかり。今後半年で外国勢の投資傾向が顕在化し、向こう2年間は穏やかな上昇トレンドをえがくのではないか。」

(週刊住宅新聞2012.9.17.号)

石澤氏の展望の通りにREIT指数は上げが始まっています。8月1日には944ポイント、9月3日には972、10月1日には1022。

日銀は金融緩和のためにREITの買い入れ枠を設けています。これが価格下支え材料でもありました。この買い入れ枠1200億円のうち1000億円は実行済みで、買い入れ限度に近づいています。

東京と大阪のオフィス賃料の短期予測


オフィス市場動向研究会(日本不動産研究所と三鬼商事で構成)のオフィス賃料予測です。

東京ビジネス地区は「空室率のピークが11年、賃料の底は12年」……12年は復興需要で回復するものの新規賃料が多いため、賃料は過去最低の指数の85(1985年を100として)。空室率は11年の9.0%から12年は8.7%へ。13年は新規供給が少なく経済も好調で7.3%まで低下し、賃料も4%弱上昇する。

大阪ビジネス地区は「空室率の2回目のピークが13年、賃料の底は14年」……12年は新規供給が平均程度で賃料下落が縮小し、空室率は10%まで改善。しかし13年は供給増で10.5%、賃料指数は過去最低の79に低下します。14年は78です。15年は供給が少なく空室率・賃料とも改善の方向です。

(住宅新報2012.9.18.)

主要オフィスビルのフリーレントは3.84カ月


東京都心部の延べ床面積1万u以上の主要オフィスビルに入居するテナントに対するアンケート結果です。回答者の平均1250u、従業員120人です。

2009年以降にビルに移転したテナントについて、すべての入居年について、半数以上がフリーレントを受けています。平均期間は3.84カ月分です。

「募集時の賃料条件からの値引き」は2009年入居は45.5%でしたが、2010年以降入居では2割を切って減少傾向です。「特にサービスは受けていない」が2009年入居27.3%、2010年23.7%、2011年以降31.4%。テナントへの多岐にわたるサービスに歯止めがかかり、フリーレントに集約しているようです。

フリーレントの期間は平均3.84カ月ですが、年ごとに増加し、2011年入居では平均4.65カ月です。

また定期借家の割合が着実に増えています。2003年調査では13.6%、2005年調査で15.2%でしたが、今回2012年調査では28.6%になっています。

定期借家契約の契約年数は2年が34.4%、5年が23.3%、3年が21.1%、平均で3.7年です。

(日経不動産マーケット情報2012.10月号)

家計の負担増でお父さんのお小遣いは…


消費税が10%に引き上げられた際の家計負担について、子が2人で年収500万円という平均的な4人家族での負担増はいくらか…内閣官房が試算をまとめました。年間11万5000円の負担増です。

民間の調査では、第一生命経済研究所12万5889円、みずほ総合研究所12万9860円、大和総研16万7000円です。民間に比べ控えめな試算結果です。

内閣官房の試算によれば、年金・医療・介護保険料などの上昇、住民税年少扶養控除の廃止、子ども手当(1人月13000円)から児童手当(同10000円)への移行などで、消費税増税を含む家計全体の負担増額は33万8000円です。月当りで2万8166円。

新生銀行「サラリーマンお小遣い調査30年白書」では、お小遣いは1990年の月7万7725円がピークで、2012年は3万9756円です。月当り2万8166円の負担増に直面した時に、お父さんたちのお小遣いの運命はいかに。(納税通信2012.10.1.)



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