トピックス版2012.11.1. 




世界貿易センタービル・リートの新規公開・富裕層の数



バードレポート・トピックス版2012.11.1.
  • 浜松町の世界貿易センタービル建て替え
  • リートの新規公開と増資が続く
  • リートは匿名組合出資持分に投資する
  • 日本の富裕層の数は


浜松町の世界貿易センタービル建て替え


超高層ビルの草分けの一つ、浜松町の世界貿易センタービルが建て替えになります。

1970年竣工で高さ152mの40階建てです。当時は霞が関ビルを抜いて日本一高いビルでした。

建て替えのためまず隣接地に別の42階超高層ビルを建て、テナント移転完了を待ち、2019年に解体を開始し、2024年に完成させる計画です。ビルの高さは152メートルから200メートルへと高くなります。しかし各階の天井を高くするので地上42階建てとなり現在の40階から2階分増えるだけです。

森トラストが所有する赤坂ツインタワービルも建て替えです。1983年竣工で地上18階建て、敷地1万2000u、建物1万uです。かつてのSクラス優良ビルで建て替えが進みます。(日経2012.10.11.)

リートの新規公開と増資が続く


物流商業施設リート「大和ハウスリート投資法人」が11月28日に上場します。資産規模は24物件でその取得価格は1144億7900万円です。上場後のリート時価総額はこれをどのくらい超えるでしょうか。

これからは大和ハウスが手掛けた物件以外も視野に入れて物件取得をすすめるということです。

ジャパンリアルエステイト投資法人は増資(新投資口の発行)です。335億円を調達し借入金155億円を返済し、残りは新規物件の一部にします。今年になって同法人2回目の増資です。新規取得物件は同法人のスポンサーである三菱地所のSPCからです。

リート価格値上がりを背景に増資や新規公開が進みます。資金を調達したら物件取得です。

金融庁の「投資信託・投資法人法制の見直しに関するワーキンググループ」では、リートと利害関係者との取引における透明性向上やインサイダー取引規制導入について議論しています。リートとスポンサーとの取引がスポンサー主導での投資家に不利な条件で契約するケースがあるとみているのです。

(日刊不動産経済通信2012.10.15,16,25)

現在は金融が緩んでおり本来売却される物件も売却しないで済んでいます。優良物件は市場に出ません。しかし有力スポンサーがいれば、多少「スポンサー主導での投資家に不利な条件」でも、物件取得ができます。どちらがいいかは悩ましいところです。

リートは匿名組合出資持分に投資する


リートによる匿名組合出資持分(私募ファンド持分)への投資が相次いでいます。ジャパンエクセレント投資法人はオフィスビルの匿名組合出資持分を、日本アコモデーションファンドとアドバンス投資法人は、それぞれ賃貸マンションの出資持分を取得しました。出資割合はこれら3案件で9から14%です。

物件全体の取得でなくそのほんの一部だけ取得します。その取得に際しその物件の将来売却時買取の優先交渉権を取得します。買取義務は負わないままあらかじめ優良物件につばをつけることになります。

いちご不動産投資法人は今年3月に持分0.94%を取得したオフィスビルにつき、8月に優先交渉権を行使し買い取りました。(週刊住宅2012.10.22.)

日本の富裕層の数は


欧州の調査会社RBCウェルスマネジメント等による富裕層調査。2011年の日本の富裕層人口は前年から8万人増加し182万人です。アメリカが1位で300万人超、日本は2位。ドイツ・中国・英国・フランスと続きます。日本では富裕層の大半が高齢者で、30歳以下がわずか1%ということが特徴です。

さてこの調査での富裕層とは金融資産が100万ドル以上と定義されています。100万ドルというと8000万円です。この金額を富裕層と呼ぶのであれば日本の富裕層数は世界2位です。

さて米国ボストンコンサルティングによる富裕層調査。1位アメリカ(2928世帯)は同じですが、日本は15位にすら入りません。2位以下は、英国(1125世帯)・ドイツ(807世帯)・ロシア(686世帯)・中国(648世帯)・フランス(470世帯)・台湾(375世帯)・スイス・トルコ・イタリア・オーストリア・オランダ・インド・カナダ、そしてオーストラリア(228世帯)が15位です。日本はその圏外です。

ここでの富裕層の条件は金融資産1億ドル(80億円)です。15位のオーストラリアが228世帯なので、それ以下の日本は多くて200世帯ほどとなります。

このクラスでの日本の富裕層の世帯数は台湾(375世帯)のほぼ半分ということのようです。

(週刊ダイヤモンド2012.10.20.)



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