トピックス版2013.1.24. 




事務所家賃本格上昇へ・馬券に対する過酷な税制



バードレポート・トピックス版2013.1.24.
  • 公的資金での製造業支援と家電大手国有化
  • 企業城下町と大学キャンパスの賃貸住宅
  • 物価デフレ下での不動産値上がり


公的資金での製造業支援と家電大手国有化


大晦日の日経新聞1面は「公的資金で製造業支援…工場設備買取・官民、5年超で1兆円」。

国は民間リース会社と折半でSPC(特定目的会社)を用意し、企業から工場設備を買い取り、それをリースで企業に貸し出します。企業は売却代金を設備投資や研究開発に使えます。最先端の半導体製造工場の初期投資は4000-5500億円と2000年代前半から2倍になっています。(日本経済新聞2012.12.31)

昭和バブル崩壊後に大手企業が不動産で使った「セール・アンド・リースバック」手法と同じです。例えばNECは本社ビルを900億円で売却(セール)して、そのまま賃借(リースバック)しました。NECは売却代金900億円と売却益600億円を得ましたが、現在に至るまで賃借人として借り続けています。

本社ビル等での「セール・アンド・リースバック」は証券化と組み合わせられかなり多用されました。今回はそこに工場設備等を含み公的資金が導入されるという内容です。当然にシャープなどを想定したものでしょう。なお、この記事を他の新聞社は追随していませんので、現実性はわかりませんが。

ちなみに日経ヴェリタス2013.1.6.号によると、デンマークのネット銀行大手による「今年のびっくり予想」は「日本の家電大手国有化」です。

つまりリーマンショック後の米自動車会社大手と同じとの予想です。ただ日本にもJALや半導体のエルピーダメモリやルネサスの例もあります。

気が付けば一部の製造業も農家同様にタックスイーターになっていました。税金で援助される側です。エコカー補助金やエコポイント。製造業はこれらに頼りきり、それが切れると息切れです。

企業城下町と大学キャンパスの賃貸住宅


企業城下町の賃貸不動産はよかった…。トヨタやシャープの工場があれば確実に安定した賃貸需要がありました。景気が良ければ「独身向け50戸を来月までに用意してほしい」なんていう需要がやってきます。そんな需要を信じて不動産会社も建設会社もJAも賃貸住宅建設を勧めました。

大分県のキャノングループの工場は2008年12月に1000人以上の派遣社員の解雇を明らかにしました。そしてこの周辺では「自己破産したオーナーは数えきれません」となります。

家賃相場は5-6年前までは1Kで4万円台。今では築後4年で1万円。人材派遣会社による10年借り上げ契約が2年で打ち切られたケースもあります。

そして「現地はゴーストタウンのようになっています。」ただ築浅の2F建てアパートを1000万円以下で購入し、入居率3割でも、利回り30%超というケースもあるようです。

一方でそこから40kmのところにある業績好調のダイハツの工場は増員です。そのために新築マンションが煩雑に建ち、土地が高値で転がっています。

(全国賃貸住宅新聞2013.1.7.)

首都圏の大学は郊外から都心回帰をしています。

青山学院大学の東京青山キャンパスに新校舎が昨年完成し、神奈川県の相模原キャンパスの7000人が2013年4月に青山に移ってきます。

実践女子大学は東京渋谷に事業費90億円で新キャンパスを建築中です。2014年4月に東京日野市のキャンパスから2学部と短大2学科を移します。

東京理科大学は葛飾区に350億円かけて新キャンパスを造ります。千葉県野田市と東京神楽坂のキャンパスから4000人が移ります。

帝京平成大学は2013年4月に東京中野の新校舎が開校し、千葉県市原市のキャンパスから移ります。

都心立地の大学になると志願者の増加率は高くなり、移転元の郊外の元キャンパス近隣の賃貸住宅の空室の増加率も高くなるようです。

(日本経済新聞2013.1.17.)

物価デフレ下での不動産値上がり


欧州通貨危機でスイスに逃避マネーが集中し、スイスは対ユーロの無制限介入に踏み切り、スイスフランを刷りまくって究極の金融緩和を続けています。

昨年7-9月のスイスのマンション価格は前年同期比5.9%上昇、戸建ては4.8%上昇です。スイスには「スイス不動産バブル指数」なるものがあり20年ぶりに「バブル」手前の「リスク」領域に突入です。

スイスの消費者物価指数は2012年11月まで14カ月連続で前年同月を下回っています。スイスは物価デフレ下での資産インフレの段階です。

(日経ヴェリタス2013.1.6.)


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