トピックス版2013.2.21.




旧長銀本店取壊し・旧ジュリアナ東京コンバージョン



バードレポート・トピックス版2013.2.21.
  • 旧長銀本店の長寿命対策ビルは築20年で取壊し
  • 旧ジュリアナ東京は事務所へ建物コンバージョン
  • 税制改正で住宅ローン控除をこっそり補修


旧長銀本店の長寿命対策ビルは築20年で取壊し


日比谷公園の脇に建つ旧日本長期信用銀行(現新生銀行)本店ビルはわずか築20年で解体されます。

1993年の新築で、長寿命対策を施した模範的な超高層ビルでした。オフィス階高5.1メートル、天井上スペース高1.5メートル、床下30センチの二重床で将来の設備機器増設に備えます。予備のパイプシャフトスペース等もふんだんに設け将来に備えました。日本建築学会作品選奨にも選ばれています。

長銀は1998年に経営破綻、2000年に新生銀行になります。不動産ミニバブルの2008年にモルガンスタンレーのファンドが1180億円でビルを買いますが、同年リーマンショック。2010年にテナントの新生銀行が退去し以降は空きビルです。2012年にケネディクスを中心に半値の510億円で買い取りました。

1階2階は銀行店舗、地下には倉庫や金庫室。賃貸可能面積割合はわずか4割台です。建築界からの評判が高い建物でも投資家視点では成り立ちません。2013年に解体工事に着手し、2017年に新ビルが完成します。(日経アーキテクチュア2013.2.10.)

購入側のケネディクスは従来のままでの活用も検討しましたが、取り壊し新築と決します。

賃貸可能面積の問題もありますが、新築ビルのスペックが20年前とは様変わりし、新築ビルへのニーズに対応するという判断をしました。

街区単位での再開発を行い150-200%の容積率ボーナスを得ることも検討しましたが、不安定要素が大き過ぎました。結果として現状のままでの建て替えとなり、実質床面積はほとんど変わりません。

推測によると、総事業費は土地代を含め840億円で想定賃料坪3万5000円、賃貸可能面積割合65%、期待利回りは4から4.5%のようです。

ケネディクスは2012年7月に510億円で優先交渉権を得ました。その担当者は「同じ条件で今(2012年12月に)ビットがあっても勝てなかったでしょう」と語っています。アベノミクス下の今ならもっと高いのでしょう。(日経不動産マーケット情報2013.2.)

旧ジュリアナ東京は事務所へ建物コンバージョン


この長銀本店ビル新築の頃に人気だったのが、東京芝浦倉庫街でフロア面積350坪、3000人収容のディスコ「ジュリアナ東京」です。ワンレン・ボディコン女性が「お立ち台」で羽付き扇子を手に踊り続け、熱気でムンムンしていました。

ジュリアナ東京の映像は「バブル絶頂期の象徴」と紹介されますが、実際にはバブル崩壊後の1991年開業の、倉庫有効活用のコンバージョン(用途変更)不動産物件でした。1994年に閉鎖され、サーフショップとなりますがこれも2011年に閉店します。

今回は事務所へのコンバージョンです。天井高6メートルのこの元ディスコの大空間はオフィスに生まれ変わり、広告会社が事務所として賃借します。

老朽化した設備などは全面更新です。天井が高いので冬場に備えて床暖房を設置します。最大の難点は倉庫仕様なので窓がないこと。朝・昼・夕と時間帯に応じて色合いが変化する照明設備を設置します。

かつてのバーカウンターを残し、ミラーボールを再現し、一世を風靡した伝説的ディスコの雰囲気を醸し出しながら、オフィスに生まれ変わります。

(プロパティマネージメント2013.2)

税制改正で住宅ローン控除をこっそり補修


住宅ローン控除は年末のローン残高の1%を10年間に渡り税額控除する仕組みです。所得控除ではなく税額控除ですから1%分の税金がまるまる安くなります。つまり国による1%の金利補助なのです。

住宅ローン控除はマイホームに住んでいることが条件です。このために転勤等で転居すれば適用はストップになります。しかし転勤から戻りマイホームに再入居すれば「再居住年以後の各年」でのローン控除の適用が再開できるという救済措置があります。

ただし最初の入居年に入居後に予期せぬ転勤となってしまう、それでもその年末までに転勤から戻って再入居になるとすると面倒です。

住宅ローン控除の要件に、最初の年は「…居住の用に供し、その年の12月31日まで引き続き居住していること」とあるからです。最初の年は「引き続き居住」でないといけないのです。救済措置は最初の年には使えません。税法の不備でした。

国税庁は税制改正要望にこの点を改正する要望をこっそり入れ込み、制度の補修をします。今年1月以降の転勤について適用されます。

(納税通信2013.1.28.)



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