トピックス版2013.2.28.




ビル家賃とREIT金利・ミニバブル気配・婚活プラン2週間定借



バードレポート・トピックス版2013.2.28.
  • 都心のビル家賃は上昇しREITの借入金利は下落
  • アベノミクスで「都心から郊外へミニバブル気配」
  • 婚活プラン期間2週間の定期借家住宅
  • 建築確認申請の強度不足見落としで市の責任


都心のビル家賃は上昇しREITの借入金利は下落


東京都内でのオフィスビルの成約賃料には底打ち感、一部のエリアでは賃料が上昇です。

東京駅周辺の大規模ビルの成約賃料は2012年12月末で下限2万5000円から上限3万7000円です。

2007年以降下落でしたが2012年前半から反転、上限下限とも2000円程切り上げの傾向です。八重洲日本橋・新橋汐留・六本木赤坂などの一部エリアも上昇傾向です。もっともそのエリアで上昇するのは一部優良ビルだけで本格的な市況回復に至りません。

REIT(不動産投資信託)の借入金利は急低下です。日本ビルファンド投資法人の有利子負債平均金利は2010年12月の1.75%から2012年7月には1.45%に下がりました。ジャパンリアルエステイト投資法人は2004年10月に三井生命から期間8年20億円を1.55%で借りましたが、山口銀行から期間8年20億円を固定0.8%で借り換え。2010年の八十二銀行からの期間2年10億円0.73625%は、同行で借り換え、期間2年10億円で0.45625%となりました。

金融機関はREITに対して積極融資です。家賃が上がらなくても、金利が下がればREITの利回りは上昇となります。(日経不動産マーケット情報2013.2.)

アベノミクスで「都心から郊外へミニバブル気配」


日本中がアベノミクス景気に踊り始めました。

日経ヴェリタス(旧日経金融新聞)が「マネー、次は不動産へ」という特集をするまでになりました。

タイトルには「都心から郊外へミニバブル気配」とあります。あるアナリストは「物価が2%上がる世界では地価は20%上がる」といいます。

渋谷では過去1-2年前に仕込んだビルで値上がり益です。山手線の外側、東京中野の大型新築ビルは新宿よりも家賃が高くなりました。山手線内側で売価4500-5000万円台となるマンション用地仕入れは困難になり、台東区や世田谷区などまだ値ごろ感のある山手線外側で仕入れが進みます。不動産需要が郊外にしみ出します。(日経ヴェリタス2013.2.17.)

国交省2月26日発表の1月時点の4半期毎地価動向報告で、全国150地区のうち51地区(前回34地区、前々回33地区)が上昇です。商業系では再開発等での賃料上昇やマンション需要増加、住宅系では人気地区での需要増加が原因と分析されています。

婚活プラン期間2週間の定期借家住宅


当レポート2012.12.6号の「結婚相談所化するシェアハウス事情」を再掲します。…シェアハウスで続々カップルが誕生しました。そこで物件内でカップル(結婚?)になると「紹介料として賃料1カ月分を払う」との契約内容に盛り込んだシェアハウスがあります。半年以内に別れた場合は紹介料返却。別れて1年以内に同社の運営物件に入居した場合はフリーレント1カ月です。契約書の契約条項を見てみたいものです。(全国賃貸住宅新聞2012.11.12.)

さて、明海大学不動産学部の学生7チームが5階建て総戸数25戸の空き家再生コンペに挑みました。一番人気となったのは次の「婚活プラン」でした。

「1階の空き店舗で婚活パーティーを開く短期賃貸マンション。入居は定期借家で2週間に限定。この間に様々なイベントを開いて出会いの機会を提供する。婚活支援会社と提携して入居者を募集する。」

これが不動産賃貸業なのか否かはよく分からないのですが、不動産活用もアタマを柔らかくしないといけないようです。(週刊住宅2013.2.4.)

建築確認申請の強度不足見落としで市の責任


静岡市は設計会社による建築確認申請での耐震強度不足を見逃しました。

デベロッパーはこの建築確認に従いマンションを新築分譲します。しかし、その後の姉歯事件による国交省の無作為抽出調査により、強度不足が発覚し、分譲済み全戸を買い取り、取り壊しました。

静岡地裁は昨年12月、静岡市に対し設計会社と連帯しデベロッパーに6.7億円を払うよう命じました。

建築確認申請時に、設計会社の構造計算書は最終ページが欠けていました。静岡市はそれに気づき最終ページの提出を求めます。提出された構造計算書最終ページは「耐震強度問題なし」となっていましたが、中身の計算では耐震強度不足でした。中身と最終ページとの不整合を静岡市は見落としたのです。

判決は最終ページがないのは通常考えがたいことだし、その上でチェックを怠ったのは静岡市の注意義務違反であり国家賠償法上の違法だとしました。

(日経アーキテクチュアー2013.2.10.)




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