トピックス版2013.4.4.




サ付住宅とヘルスケアリート・通販拡大と公示地価



バードレポート・トピックス版2013.4.4.
  • 賃貸物件としてのサ付住宅とヘルスケアリート
  • ネット通販拡大で市川塩浜の公示地価が上がる
  • 日銀が買えるREIT銘柄は減りつつある

    賃貸物件としてのサ付住宅とヘルスケアリート


    「学研」グループ会社、学研ココファンは「サービス付き高齢者向け住宅」を40棟運営する大手です。

    同社はサ付住宅「ココファン日吉」をアドバンス・レジデンス投資法人に10億円程で売却、そのままリースバックで賃借し、入居者への介護サービスを継続して提供します。介護大手では初めての試みです。

    今後も年10棟の新築物件のうち2-3棟をREITに売却します。銀行融資不要で施設の展開が可能になります。サ付住宅は一定の入居率を確保さえすればそれ以降は安定した経営が可能で、REITとしては安定した賃料収入を期待できます。(日経2013.3.29.)

    高齢者は増加し、要介護の高齢者は急増します。かつて「高円賃」「高専賃」「高優賃」と複雑だった国土交通省による高齢者住宅制度は「サービス付き高齢者向け住宅」に一本化されています。

    国交省は2011年に「今後10年間で60万戸」との風呂敷を広げています。1年にサ付住宅6万戸の供給です。2009-12年の全国でのマンション販売戸数は各年8-9万戸ですから、1年に6万戸というのが、いかに大きな数字かが分かります。サ付住宅1棟当たり50戸とすれば6万戸なら1200棟となります。

    サ付住宅は地主の土地活用として建築されることが多いのですが、それだけでは年6万戸もの確保は難しいでしょう。土地から仕入れて、建物を建て、専門運営会社がサ付住宅として運用し、その土地建物を一定の利回り物件として投資家・ファンド・REITが所有するという一貫した流れが必要になります。

    米国REIT市場では「ヘルスケアリート」が一般化しており、存在感を持っています。日本でいえば、病院や有料老人ホーム、サ付住宅を対象とするREITです。日本でもヘルスケアリートが注目です。

    ネット通販拡大で市川塩浜の公示地価が上がる


    書籍ばかりでなく、大根・ニンジン・食パンもアマゾンで買えます。一部で当日配達も始まり、ネット通販が私たちの生活を変え、地価も変えます。

    今年の公示地価で、全国の工業系で最高の上昇率12.2%となったのは千葉県市川市の塩浜地区です。

    ネット通販の拡大により新しい物流施設へのニーズが急に高まっているからです。

    小口物流では、通勤利便性があり、消費地に近く、高速道にアクセスが容易な土地が求められます。その条件に合致する市川塩浜では5階建て12万uの巨大物流施設が着工され、楽天などの入居が決まっています。大手デベはオフィスビル・住宅・商業施設に次ぐ第4の投資対象として、物流施設の開発を強化しています。(週刊住宅2013.3.4,25.)

    三井不動産は2017年までに2000億円を投じ物流施設整備事業を強化します。12年5月新設の物流施設事業部を中心に1年に4-5物件を開発します。その1号物件が市川塩浜12万uです。天井高5.5メートルのマルチテナント型物流倉庫です。

    日本の倉庫は保管型が中心でそれも小規模なものが多く、ネット通販等に対応できるような機動的運搬に対応できる大型物流倉庫が不足しています。

    (日経アーキテクチュア2013.2.10.)

    大型のこれら物流施設は急拡大し、首都圏では2013年に面積で過去5年平均の2倍の大量供給ですが空室懸念はありません。アパレルサイトZOZOTOWNは2013年8月竣工の習志野に、楽天は12月に市川塩浜に、ヤフーと提携するアスクルも物流網を拡大します。(日経不動産マーケット情報2013.3.)

    昨秋から物流不動産を対象のREITが3件新規公開を果たしています。物流施設用地取得は競争激化し、その結果として市川塩浜の公示地価が上昇しました。

    日銀が買えるREIT銘柄は減りつつある


    日銀はREITを買い続けています。10数億円ずつ、月に1-2回買ってきました。現在のREITの買い入れ枠総額1300億円は残りはわずかですが、黒田日銀総裁は、更なる緩和で買い続けるのでしょう。

    問題が生じています。REIT銘柄別の買入限度は各銘柄の投資口総数の5%です。大手REITの日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人はもう5%近辺に達しており、もう買えません。

    買入枠を増やしても、実際に買えるREIT対象は減っていきます。5%基準は、REITの経営に関与することを回避するためです。しかし、REIT側は5%突破を歓迎しているようで、5%基準緩和が今後のテーマになります。日銀が買ってくれることの安心感でREIT価格が上がってきたのも事実です。

    (日刊不動産経済新聞2013.3.12.)




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