トピックス版2013.4.18.




TPPと不動産業界・建築費高騰・物価と資産インフレ



バードレポート・トピックス版2013.4.18.
  • TPPは不動産業界にどんな影響を及ぼすか
  • マンション建築費高騰・公共工事労務単価引上げ
  • 物価インフレと資産インフレは別のもの
  • 地震崩落事故で一級建築士を書類送検


TPPは不動産業界にどんな影響を及ぼすか


日刊不動産経済通信2013.3.19.は、TPPによって不動産業界がどうなるかについての、ドイツ証券による不動産セクターレポートを伝えます。

(1)日本語が海外投資家にとって参入障壁なので、契約書などはすべて英語に。(2)礼金や更新料などの日本独自の習慣は禁止。(3)テナントに有利な借地借家法の廃止。(4)日本独自の資格である不動産鑑定士などの有名無実化。(5)建築基準法の緩和。(6)賃料引き上げのための訴訟が続出。(7)Jリートのスポンサーから物件取得することが不公平という理由で禁止。(8)賃料や売買価格の全面公開。

「まさか」。ただ、どの業界にも「まさか」はあります。米国の保険会社は米国政府を動かし、かんぽ生命の新商品発売をストップさせました。

米国には税務申告を請け負う大規模な申告代理会社があります。日本では税理士法により税理士が業務独占です。米国の申告代理会社にとって税理士法は算入障壁です。申告代理会社が米国政府を動かし税理士制度撤廃要求する可能性だってありえます。

かつての日米貿易摩擦で米国は米国弁護士受け入れを求め、外国弁護士はその国の法に関連する法律事務ができるという制度が日本にできます。現在はその外国法事務弁護士が日本の弁護士を雇用します。

マンション建築費高騰・公共工事労務単価引上げ


資材価格高騰や職人不足で、マンション建築費は「ここ数カ月で20%ほど上昇した(木村惠司不動産協会理事長)」(週刊住宅2013年4月1日)。「大手ですらゼネコン間をたらいまわしにされている。土地を買っても、見積もってすらくれない異常な状況だ。(大手デベ用地仕入担当)」、「半年前にとった見積を再度見積もってもらったら、6%以上も上がった。」(日刊不動産経済通信2013.3.27.)。

国交省等は4月からの公共工事の労務単価を引上げます。実際の労務費高騰に合わせ、前年度比15%の大幅引き上げ(週刊ダイヤモンド2013.4.20.)。

アベノミクス・インフレ・株高の文字が連日マスコミに踊り、マンション用地の高騰も確実でしょう。 

マンション購入希望者は浮足立ちます。従来価格の新築マンションは在庫一掃に向かい、新築も即日完売が急増でしょう。昭和バブルでは中古マンション価格が急騰し新築との価格逆転時期もありました。

物価インフレと資産インフレは別のもの


昭和バブルは資産インフレですが物価インフレではありません。両者は別のものです。1986年6月から89年12月の消費者物価は0〜1%、93年10月までは1〜3%と落ち着いていました。ちなみに現在のスイスでは物価デフレ下で不動産値上がりです。

1993年の経済企画庁の年次経済報告は昭和バブルへの分析でした。次はその「資産価格高騰と一般物価安定という対照的な動きが生じた原因」です。

(1)円高で輸入物価下落。(2)賃金が上がらず労働コスト上昇せず。(3)インフレ期待の企業による仮需買占め等がなかった(1970年代のオイルショックでは起こった)。そして、何より政府民間とも物価の安定こそが経済運営の重点事項だとしたこと。

 現在の経済運営の重点事項は物価インフレ2%。異次元金融緩和でお金をバンバン刷ります。物価インフレは政策の結果としての実体なのでしょう。

しかし株価をはじめとする資産価格は結果や実体とかかわりなく期待だけで先に動き始めました。先にやって来るのは資産インフレのようです。

地震崩落事故で一級建築士を書類送検


東京都町田市の東日本大震災での揺れは震度5弱から5強でしたが、その町田市にある商業施設の立体駐車場のスロープが地震で崩落して8人が死傷です。周辺に被害はなくここだけが突出しました。建築確認申請では立駐場本体とスロープの床スラブは一体構造でしたが、実際は連続していませんでした。

警視庁は建築士4人を業務上過失致死傷容疑で書類送検です。過去の震災での建物崩落で建築士が立件されたことはなく、起訴か否かはこれからです。

構造設計の設計士の容疑は、地震に対して構造上の安全を確保し設計をすべき注意義務を怠り適切な構造設計をしなかった疑い。意匠設計と工事監理の設計士は大型商業施設の設計をまとめるべき責任がありながら構造設計を確認すべき注意義務を怠り耐震性の低い構造設計をさせた疑いです。2001年12月に建築確認、02年9月に竣工した立体駐車場です。

(日経アーキテクチュア2013.4.10.)



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