トピックス版2013.4.25.




バブル立ち上がり・バブルの不動産市場・昭和の不動産バブル



  • 現状はバブル立ち上がりの1986年状況か
  • 1986-87年の不動産市場にあって今ないもの
  • 昭和の不動産バブルを戦えたのは40歳

現状はバブル立ち上がりの1986年状況か


三菱UFJモルガンスタンレー証券の藤戸レポート2013.4.8.は、4月4日の日銀の「量的質的緩和の導入について」が歴史的な文書になると伝えます。

幕末維新の天皇制への転換や敗戦による民主主義国家誕生に匹敵するインパクトがあり「一般の国民にも長く語られる政策となろう」、そして最終的な審判がどうなるかは歴史に委ねることになろうとも「我々はこの尋常ならざる政策の証人となる。」

「今は辛気臭い顔でバブルのリスクを懸念するよりも、冬眠前の熊のように、キャピタルゲインを飽食すべき局面であろう。」 (三菱UFJモルガンスタンレー証券・藤戸レポート http://www.sc.mufg.jp/)

経済評論家の山崎元氏は、現状が昭和バブルの立ち上がりの1986年ごろに似ているといいます。85年プラザ合意の円高、86年は不景気でも金融緩和で株価上昇、金融は緩いまま。日本はバブル本番を迎えます。不況、株高、金融緩和との流れは1986年(昭和61年)そっくり。(週刊ダイヤモンド2013.4.27.)

1986年の状況に迷い込みます。さて当時の日本にあって今ないもの。永遠に成長するという陶酔感(ユーフォリア)。ザ・セイホをはじめとする日本の輝き。

今あって当時にないもの。金融緩和が続くという確信。当時も金融緩和が続きましたがそれは結果論です。今は政府日銀の強烈な意志が明確に見えます。

1986-87年の不動産市場にあって今ないもの


沸騰する証券市場と対照的に冷静な不動産市場ですが、不動産も1986年に迷い込みそうな気配です。

当時(1986-87年…昭和バブル初動期)の不動産市場にあって今の不動産市場にないもの。土地神話。そして、地上げブームと買換連鎖。

1985年に国土庁は「超高層ビルが250 棟分不足」とぶち上げます。ジャパンアズナンバーワンだし、東京が国際金融センターになるはずでしたから。ビル不足です。壮大な地上げブームの幕開けです。

古家20坪が坪3000万円で地上げされ6億円。このような古家が軒を並べ都心あちこちにありました。

地上げされたら迷わず買換。当時の長期譲渡最高税率は約4割(現在2割)。高税率と土地神話での財産保全は、買換特例適用による物件購入に限ります。

都心居宅を6億円で地上げされ売却した人が、6億円を抱えて世田谷区の住宅地に押し寄せます。坪200万円がアッという間に坪800万円になります。居住用買換の買換期限が迫り、適当な物件があれば言い値で買うからです。世田谷区で売った人は更に郊外で物件探し、郊外で売った人は更に…。

地上げされたのが都心の店舗工場なら、迷わず事業用買換。郊外の賃貸物件が欲しくとも、買えなければ税率4割です。だから札幌や博多に飛んで物件探し。早朝の羽田空港には物件購入客と業者のペアが数多くたむろしました。更には旭川や熊本等での物件開発も始まり、地価高騰は全国に飛び火します。

不動産バブルの戦士たちによる、借金と気合とでの物件購入と転売コロガシも急拡大しますが、背景にはこれら実需がありました。今回は地上げも買換連鎖もないので、不動産が多少バブっても、今の株や、当時の不動産のようにはバブらない(?)。

今の不動産にあって当時ないものは証券化と外資。証券化が進む過程で、収益還元価格、価格や利回りの公開、ノンリコース、定期借家等が定着しました。かつての日本の不動産には透明性がなく真っ暗でしたから外資は買いません。今は外資の存在感大です。当時と違い透明性があるからバブらない(?)。

REITを介し不動産市場は証券市場と直結しました。所有不動産価格の倍まで買われるREITもあり、REIT価格と不動産価格は大幅乖離中。REITは今後増資しその資金で物件を買い漁ります。今のREIT価格と低金利を前提にREITの現状利回りを保つだけなら、かなりの物件高値買いでも、つじつまは合います。REITは、何を、いつ、幾らまで買い進むのか。その結果不動産価格はREIT価格を追いかけ、バブるのか(?)。

昭和の不動産バブルを戦えたのは40歳


「昭和バブルは世代で違う」と言う方がいます。

やる気と能力があり不動産バブルを戦いたくても、当時の30歳に対し銀行はバブル資金を貸しませんでした。だから30歳はバブルを無傷で切り抜けます。

一方、気合経験十分な当時40歳には何億何10億円の不動産バブル資金、何千万の住宅ローン資金が湯水の如く。40代以降はバブルの戦士になれました。もちろんバブル崩壊に沈みますが。さて、今はやりの「いつやるか?今でしょう。」にどう答えますか?。


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