トピックス版20013.7.15.




海外マネーは不動産に?・ミニバブルでの青目不動産



バードレポート・トピックス版013.7.25.

  • 海外マネーは新興国から日米へ逆流した
  • 日本の不動産に海外マネーが来るとすれば
  • ミニバブルで青目は不動産をなぜ買ったのか

海外マネーは新興国から日米へ逆流した
米国の度重なる金融緩和で、新興国に投資マネーが流入して新興国は通貨高に苦しみました。
しかし5月22日バーナンキFRB議長の量的緩和縮小予告で一転です。日本も一時株価急落で大騒ぎとなりましたが、新興国はそれどころではありません。
ブラジルは物価デモ、インドは金購入禁止、豪州ドルまで急落。新興国は突然大量のマネー流出と株価急落、突然の通貨安とインフレに苦しみます。
米国ゼロ金利だからマネーは仕方なく危険な新興国に行っていただけ。ドルを米国内で運用できればやはり米国。米国景気拡大を前提とする緩和縮小予告を転機に、シェールガス革命に沸く好景気の米国に逆流します。安定成長の日米欧にも流れ込み、日本は株価を戻し、米国では最高値更新です。
米国では30年間の債券価格上昇で債券バブルのようですが、FRBが緩和縮小でもう買わないなら金利上昇で債券価格下落しバブル終焉です。緩和縮小で下落確実となる債券にマネーは向かいません。
日本でも同じ。横浜銀行頭取は元財務省の国債発行責任者です。その横浜銀行は日銀異次元緩和で長期国債を売り切りました。元国債発行責任者が日本国債を危険な資産と見たのです。
リーマンショック後に新興国にばら撒かれた膨大な緩和マネーは取り敢えず米国に逆流しました。そのマネーは新興国にも、債券市場にも、中国景気低迷で下落する資源にも、もはや向かいません。
マネーの行き先が足りません。マネーが集中した日米は一気に株高。行き先は安定成長を期待できる日米欧の株(や不動産?) に限られたようです。
(筆者は国際経済の門外漢。経済アナリストの浅倉慶氏の解説等を参考に筆者なりにまとめました。)

日本の不動産に海外マネーが来るとすれば


アベノミクスで日本株は棒上げしました。1月以降2013年の株式売買動向は、個人3兆・金融機関5兆円の各売り越し、海外投資家9兆円の買い越し。
つまり日本の個人と金融機関が日本株を売りまくり、海外マネーが買いまくった株高でした。海外マネーがドンと買ってきました。さてその海外マネーは日本の不動産にもドンとやって来るのでしょう。
不動産業界の大半は、海外マネーを意識したとしても、不動産取引慣行は日本独自と思っています。昔からの常識、過去から続く利回り感覚やマイホーム年収倍率で不動産価格を考えます。
「アベノミクスといっても、家賃は変わらないし、給料が変わらないから物件価格も変わらない。」
もし海外マネーが本格的にやって来るのなら、日本の不動産に魅力があるからでなくて、マネーの行き先が足りないからだけでしょう。ただ、たとえ消去法であっても、選ばれさえすればドンと来ます。
もしそうなった時の買われ方はミニバブル時のように、私たちの常識と違うものではないでしょうか。

ミニバブルで青目は不動産をなぜ買ったのか


昭和バブルに海外マネーは皆無でしたが、2005-7年のミニバブルでは存在感がありました。青山銀座の優良物件価格を軽く2-3倍に吹っ飛ばしました。
リスクプレミアム…物件利回りと国債金利(あるいは調達金利)との差が、日本は海外よりも著しく大きく、そのことを判断基準とすることで、日本の物件価格を割安と判断し、買い上がったようです。
「青目(青い目の外人投資家。当時はそんな言い方をしました)の買値は常識外れだ」。しかし青目は黒目(日本人)と違う判断基準で「行け行けドンドン」。
黒目は従来の利回り感で考え、リスクプレミアムなんて考えません。そして青目の買値がとんでもない高値と知ると「高所恐怖症」に陥りました。
ただし青目はすぐにリーマンショックに襲われ母国に逃げ帰ります。「高所恐怖症」のお蔭で高値をつかみ損なった黒目は救われました。
バーナンキ緩和縮小予告は「ジャブジャブのドルはそのうち無くなるよ。」 一方で日銀異次元緩和は「円をジャブジャブにするよ。」
この状況下、青目はどう判断するか。黒目と違う買上がり判断基準と儲けのシナリオをつくれるのか。もしそうなれば前回同様行け行けドンドンでしょう。
新興国も債券市場も資源も、今の海外マネーの行き先ではありません。余ったマネーの行き先の有力候補に日本の不動産があることは確かなのですが。
もし青目がドンと来るならどんな判断基準か。それは利回りなのか分野なのか。それはミニバブル期のように私たち黒目には縁遠かった判断基準なのか。



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