トピックス版20013.10.17




物件囲い込み不動産業界自主規制・金融庁と保険代理店



バードレポート・トピックス版013.10.17.

  • 物件囲い込みを禁止する不動産業界自主規制
  • 金融庁は保険代理店を追い詰め脅す

物件囲い込みを禁止する不動産業界自主規制


不動産仲介で売主買主双方から仲介料を受け取るのが「両手取引」。一方だけなら「片手」。
政権交代時の民主党政策集には「両手取引を原則禁止」。当時の前原国交相は「両手で取引したいという意図から取引を閉鎖的にしている、という話でした。(しかし)中小零細不動産業者から異論が…」で禁止撤回。(日経ホームビルダー2009.11月号)
売り専任の仲介契約を取ったらレインズという業者間情報システム上で物件情報を公開します。ただ折角売り客を確保したからには買い客も、と思うのはできる営業マンなら当然です。だからレインズを見ての他業者問い合わせには、買いの見込み客がいなくても「商談中・売り止め」と答えます。
これが「取引を閉鎖的にしている」の意味です。
東日本レインズは10月1日規程改定で「元付け業者による登録物件の正当な事由のない紹介拒否行為の禁止」。囲い込みは規程違反・コンプラ違反です。
不動産業界の自主規制です。実効性をどう担保するのでしょうか。国交省は関与しないのでしょうか。
「正当な事由」とは(1)既に購入等の申込みを受けていること(2)希望価格の著しい乖離(3)希望条件の乖離(4)依頼者の意思、です(利用規定細則より)。単なる「商談中」は対象外なのでしょうか。
以下は2012年度流通各社の平均手数料率(週刊住宅2013.5.27.)。全て両手仲介なら6%、片手なら3%。
その取扱高ベスト10と、手数料高率ベスト3です。こんなにも両手ばかりかと、驚く数字もあります。
取扱高上位10位…三井不動産リアリティ 5.21%/住友不動産販売 5.45%/東急リバブル 4.60%/野村不動産グループ 3.55%/三井住友トラスト不動産 3.53%/三菱UFJ不動産販売 3.54%/三菱地所リアルエステート 2.49%/みずほ信不動産販売 3.99%/大京グループ 3.40%/大成有楽不動産販売グループ 4.31%
手数料率上位3位…ナイス(取扱高20位)5.97%/京急不動産(24位)5.62%/住友不動産販売 5.45%
自主規制で済みラッキー?「双方代理(両手)はおかしい」「他業界は自由化が当然なのに国交省告示の公定3%手数料は適切か」との声もあります。実は、監督官庁が業界に優しい国交省であることが何よりのラッキー?。金融庁でなくてホントよかった!。

金融庁は保険代理店を追い詰め脅す


金融審議会「保険商品サービスの提供等の在り方に関するワーキンググループ」6月報告書により法改正は確実で、金融庁は保険代理店へ監督強化です。
保険ショップ等の乗合代理店(複数保険会社商品を販売する販売代理店)が「公正中立、保険比較で、顧客のための購買代理店」と宣伝し急拡大しました。
しかし「法的には販売代理店であり、購買代理店のはずない」「公正中立をうたいながら販売手数料の高い(=儲かる)保険を売っているのだろ」。公正中立の双方代理などあり得ないというのです。
報告書は「公正中立は誤解を生む」、「保険会社側の立場だと明示しろ」と代理店を追い詰めます。
顧客の立場と言うからには「あなたに保険を売って手数料を幾らもらった」と顧客に手数料開示しろとの議論も。不動産は3%で明確、投信も開示。保険も開示が当然だ…。保険業界はもちろん大反対。
報告書では開示までは求めずに、その代わりに「比較可能な商品全容を明示して、特定商品の推奨理由を説明しろ」で決着しました。
その商品を何で推奨するかとの理由の説明を義務化します。 報告書に「書面で」とまで明記されていませんが、実務は書面による説明になるのでしょう。
「この保険が一番儲かるから」「この保険会社のキャンペーン中(手数料アップ月)だから」なんていう本音を書面に書けるはずもなく、ウソを書けばその書面は他社の保険プロを巡り見破られます。
そして義務化の実効性を担保するため、金融庁は一部保険代理店に販売実績報告を義務付けます。つまり「A保険会社のキャンペーン中にだけ、何でA社の保険ばかり売るのか」と金融庁は問うのです。
更に報告書では「不適切事例が判明すれば、改めて手数料開示の検討を行う」と業界を脅します。
別の規制では、委託型(雇用関係にない完全歩合等の)募集人や業務外部委託を規制し、業務体制整備を厳しく問います。管理体制が中途半端な乗合代理店は、保険会社から切り捨てられていきます。
乗合代理店にとって扱い保険会社が多過ぎることは管理上のデメリットにもなり、中途半端な保険会社は優良乗合代理店から切り捨てられます。


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