トピックス版2013.12.5.




高島屋が店舗を買う理由・連棟式長屋・ゴルフ会員権改正



バードレポート・トピックス版013.12.5.

  • 家賃を払えないからと店舗を買ってしまう高島屋
  • 連棟式長屋の一住戸建て替えに建物撤去命令
  • ゴルフ会員権の損益通算規制と駆け込み準備

家賃を払えないからと店舗を買ってしまう高島屋


高島屋新宿店は旧国鉄跡地に1996年開業、この店舗ビルは高島屋が4割所有、6割は東急不動産です。
新宿店の年間売上目標は開業時1600億円、現在の目標1000億円で、実際の売上は637億円。赤字続きです。年5-60億円の賃料負担をなくし採算改善を図ります。東急不動産所有分を買い取り、賃借から所有にして家賃ナシにして赤字脱出です。購入希望価格は1000億円です。 (日経MJ2013.11.25,12.2.)
ゼロクーポンの転換社債型新株予約権付社債で654億円調達します。株価が4割値上がりした価格で社債を株式に転換する権利(新株予約権)を付ける条件での、金利ゼロ(ゼロクーポン)の社債です。
投資家は株価がドンと上がれば株式に転換します。そうならなければ期限に額面償還だけとなり、結果的には金利ゼロの社債で我慢することになります。
高島屋側はゼロ金利で新宿店の店舗を買い取り、家賃負担をなくし新宿店の採算改善となります。
生活が苦しいアパート入居中のサラリーマンが、住宅ローンがほぼゼロ金利なので、無理してマイホームを購入。家賃よりもローン返済が少なくなるので生活が楽になる…というのと同じ図式です。
資本効率を重視し所有不動産を売却しリースバック賃借する大企業もありますが、その逆です。
アベノミクス株高期待でゼロ金利社債を発行でき、その資金での店舗取得。支払家賃不要となり高島屋は万々歳。しかし株式市場の評価は逆です。
ゴールドマンは高島屋の投資判断を「買い」から「中立」に下げ、株価も値下がり。なにしろ家賃すらも払えないビジネスモデルに1000億円をも投じるという勇気ある(?)会社なのですから。

連棟式長屋の一住戸建て替えに建物撤去命令


一住戸分だけ切り取られた長屋を時折見かけます。
その連棟式長屋(タウンハウス)は、全12住戸、1978年築、鉄骨造、横に連なる区分所有建物でした。敷地は各区分住戸の敷地毎に分筆され個別に所有権登記、いわゆる「羊羹切り」。敷地権登記はなし。
端の1住戸が長屋から建物を切り離し96年単独で建て替えます。残11戸の住人がその所有者に対し建物撤去・土地明渡し・損害賠償を求め訴えました。
分譲マンション等の区分所有建物は敷地に敷地利用権が設定されて、その土地だけの勝手な処分等ができなくなります。なお敷地利用権の有無と敷地権登記は一致するとは限りません。
この長屋では全敷地に対して敷地利用権が及ぶかが争点です。つまり、残11戸分の敷地利用権が、切り離した住戸の敷地にも及ぶか否か。区分所有法改正(1983年)当時の立法担当者は、土地所有権が単独なら敷地利用権は存在しないという解釈でした。
しかし東京地裁は「(各区分所有者は)土地の所有権とともに敷地利用権を持ち…」「長屋でも構造体は共有部分に当たり、他の区分所有者の土地に建つ」と判じます(2013.8.22.判決・控訴)
建て替えた建物(4階建)の撤去を命じます。このような建て替えも、一般マンション同様に、区分所有者5分の4賛成による建替決議が必要との結論。
また土地明渡しまでは認めないものの、建物切り離しにより生じた長屋の雨漏り等不具合に対し損害賠償560万円も認めました。
大阪市には長屋が多く市の窓口には「無断で切り離された」等の長屋の相談が年間150から200件も寄せられます。(日経ホームビルダー2013.12月号)

ゴルフ会員権の損益通算規制と駆け込み準備


ゴルフ会員権リゾート会員権の譲渡損失の損益通算が廃止見込みです。(日本経済新聞2013.11.29.)
個人所有の値下がり会員権は他所得と損益通算(青色申告なら繰越控除も)へ駆け込み譲渡準備です。
駆け込み期限は…。2004年の譲渡所得通算規制は1月1日譲渡分から適用でした。今回も同様に2014年1月1日譲渡分からと予想され、それまでが期限です。税制改正は12月13日頃に決定見込みです。
値下がり会員権は年内売却の検討を。名義変更停止期間の念書売買に取引リスクはありますが、税務はOKです。同族会社役員間や身内間の売買でもしっかり価格設定し、名義変更し、代金授受をすればOK(年内契約で、引渡残金決済は来年でも可)。
株式形態の会員権・不動産共有形態のリゾート会員権は扱いが異なるので注意。
ほとんど流通していないのに無理やり安い金額で売買、また買戻しの約束、その他きわどい事例もありそうですが、そこは自己責任の世界です。



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