トピックス版2014.1.9.




年金資金がREIT買う・香港マンション一つで日本で2つ3つ



バードレポート・トピックス版2014.1.9.

  • 公的年金資金が国債を売ってREITを買う
  • 香港でマンション一つ売れば日本で2つ3つ

公的年金資金が国債を売ってREITを買う


東証大納会で日経平均は高値更新16,320円です。
経営者20人の2013年株価高値予想は1.10〜1.35万円、20人平均で11,825円でした。市場関係者5人の高値予想平均も11,600円(日経2013.1.3,2012.
12.20)。全滅です。まあ占いのようなものですから。
今年正月の経営者20人の2014年株価高値予想は1.75〜2.00万円、平均18,265円です。市場関係者64人平均18,464円(日経2014.1.3,日経ヴェリタス2014.1.5)。今年の株価占いは「大吉」のようです。さて今年も2万円をドンと飛び超え、予想全滅か。
現状アベノミクス景気は金融緩和と公共工事での「気」のようなものと言われ、その象徴が株価です。
株価対策ではないと思いたいのですが、公的年金資金の運用見直し政府有識者会議の最終報告は、国債を売って株式を買え、です。そしてREITも。
「リートは流動性が高い。今後1年を目途に運用対象に加えられるのではないか。買入規模は1000億円まではいかないだろうが、何百億円は買える。(会議座長伊藤隆敏氏)」(不動産経済通信2013.11.22.)
運用見直し時期は2015年4月ですが、前倒しも。
異次元緩和で日銀が国債発行額の7割を買い占めており、国債市場で国債は品薄になり、「壮絶な奪い合い」です。 (日経ヴェリタス2013.11.24,12.8.)
そんな今だから、国債を売り株式とREITを買え。
REITは日銀も買いましたが、年間300億円です。1000億円も買えば年金資金は池の中のクジラになります。だから「買える」限度が何百億円。年金がREIT経由で不動産を買い上がるかもしれません。
ただし年金を管轄する厚労省は冷ややかだとか。

香港でマンション一つ売れば日本で2つ3つ


バンコク市内の日本人が住むエリアのマンション価格は100uで7000万円超え。カンボジアの平均月給は8000円ですがプノンペン90uは2000万円、ミャンマーでは外国人は不動産を買えないけれど150u5000万円(日経ヴェリタス2013.12.8.)。
アジアのマンションが高いのか、日本が安いのか。
ハイエンドつまり高級マンション価格水準を比較します。東京都心の元麻布の高級住宅(専有面積あたりの分譲単価)を100とする価格水準です。
香港218.7、台北159.2、シンガポール152.4、上海128.7、北京76.4、ソウル69.3、バンコク25.2。
東京はお買い得のようです。なおオフィスは安くはありません。ハイエンドの住宅賃料はシンガポール・香港で日本の1.5-1.7倍。(日本不動産研究所 2013年12月公表の国際不動産価格賃料指数から)
東京でのマンションの坪単価380万円、香港中心部693万円、シンガポール中心部584万円、米国ニューヨークなど主要都市一等地495万円、カナダ主要都市一等地274万円、フィリピン主要都市中心部92万円、タイ主要都市中心部109万円、英国ロンドン中心部1056万円。(週刊エコノミスト2013.10.8.)
参考までですが、2012年の1人当たりGDPはシンガポール52,051ドル、アメリカ51,703ドル、日本46,706ドル、香港36,676ドルです。
東京都区部の新築マンション平均281万円(不動産経済研究所2013.11.)。東京都全体での中古マンション平均179万円(東日本レインズ2013.11.)。
調査の違いや専有面積概念等の違いもあるでしょう。しかし日本のハイエンド…高級マンション価格は香港やシンガポールよりグンと安いのです。
少し古い(2012年1月)資料ですが、IMF調査で国別での所得から見た住宅価格の割安・割高度合いです(「Will House Prices Keep Falling?」で検索) 。
韓国・日本40%割安、ドイツ30%割安、アメリカ15%割安、英国30%割高、カナダフランス35%割高。
金満アジアがお手頃の日本マンションを物色します。ちなみに日本の物件利回りと円の金利の差(イールドギャップ)は他国より大きく、円資金の融資が付けば全額ローンでも採算が合います。
25年前の山手線内の全土地を売れば全米の土地が買えたとか。「アメリカの魂」ニューヨークのロックフェラーセンタービルをも日本が買います。コロンビア・ピクチャーズも、ゴッホも、ルノワールも。
今や、香港やシンガポールでマンション一つ売れば東京で2つが買え、円安次第では東京3つ。日本国のマンションもマグロ同様に買い負けしそうです。
金満日本に「魂」までカネで買われた米国人の25年前の屈折した心情を私たちも体験しつつあります。
今年はアジアに買われてビジネスになります。ただ最も悲惨なのは、日本に魅力ナシとされ誰からも買われないことなので、まあいいことなのでしよう。




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