トピックス版2014.1.30.




危ないイオンリート・ヤフー不動産・要管理先へ新規融資



バードレポート・トピックス版2014.1.30.

  • 個人が買うと危ないイオンリート投資法人
  • ヤフー不動産の不動産業界への参入の仕方
  • 要管理先へ新規融資を開始する銀行

個人が買うと危ないイオンリート投資法人


イオンリート投資法人が昨年11月上場。保有資産全てがイオングループの国内外ショッピングセンター(SC)で、イオンから買いイオンに貸します。
昨年7月の星野リゾートリート同様に、独立性がなく、胴元(イオン)のために存在し、胴元に支配されるREITです。こんなREITが今後増えそうです。
REIT専門家による怒りの分析結果は「こんなREITを個人に売るな」。「なるほど」と唸る内容です。
他の商業施設特化型REIT比で低い平均賃料です。SCは常に店舗側からの賃料引き下げ要求があります。「イオンリートでは身内間の争いを避けるために予め賃料水準を低く設定しているものと考えられる。」
他の特化型は定期借家が主ですが、普通借家契約。
「真意はスポンサーであるイオンがリストラする際の債務になってしまう定期借家契約の残存賃料の発生を避けるためだと考えられる。」
「個別物件ごとの予想賃貸収支は保有しているのに、上場するに際して開示しないのは腑に落ちない。」
イオンはカントリーリスクを個人投資家に付け替えます。「中国の不動産が組み入れられるという情報が流れればすぐに価格調整が起こる可能性も高いので、情報入手面でもプロ向きである。」
「イオンという企業を考慮した場合、マスコミなどが厳しい見方をすることはあまり期待できず、それは証券関係者も同様だと考えられ……NISAに対応していることもあるので、投資家目線での見方は必須の情報であるが、提灯持ちのような評価しかなければREITとしての体をなさないとも言える。」
(プロパティマネジメント2014.1. 山崎成人氏)

ヤフー不動産の不動産業界への参入の仕方


ヤフーショッピングは出店を無料化し、楽天やアマゾンと戦います。
「(無料化で)売り手が増えれば品物が増える。品物が増えれば、買い手が増える。買い手が増えれば、また売り手が増えるという循環が始まり、まわりまわって流通総額を作る(ヤフー宮坂社長)」、損して得とれ戦略です。(日経電子版2013.10.21.)
不動産業界にも波が来ます。不動産向けは無料ではないものの、1月15日から、ヤフー不動産は月額1万円で物件出し放題、入会金や反響課金なしです。
2010年にグーグルが業者向け物件掲載料無料サイトを開始し、at homeは掲載料見直しで向かい打ちます。結局グーグルはわずか半年で撤退です。
「実際のサービスの利用増加にはなかなか繋がらず、様々な側面から検討した結果、断腸の思いではありますが、サービスを停止することになりました。(2011.1.27.Googleの発表)」
ヤフー不動産はどう戦うのか。
さて今回の動きはBtoC(企業から消費者向け)の枠内の話です。この先に起る激震はCtoC(個人間取引)です。ヤフーオークションのような個人売買サイトでの個人売主個人貸主による不動産流通です。
「靴のネット通販なんて無理」と言われましたが、何足も配送し不要分返品との仕組みで今や当然です。ネットでは利用者の意識が業界の先を行きます。
個人間売買の物件調査・売買契約・代金保全・引渡等を支援するプラットホームができれば(いずれ誰かが必ず用意します)、市場は激変します。

要管理先へ新規融資を開始する銀行


山梨中央銀行は不良債権に区分される「要管理先」の企業への新規融資を始めました。要管理先と要注意先の企業のうち再生の見込みのある800社をリストアップし、うち170社と交渉、4社への融資実行済み。経営改善計画を判断して選別し融資します。
さてリストアップされない企業の運命は?。金融円滑化法後の企業選別の一環でしょうか。またそんな融資なら利幅も確保できるでしょう。
「景気がいいので新規投資をしたいけど融資してくれるか…」と銀行相手にカマかけて、自社に対する態度を探ってはいかがですか。(日経2014.1.27.)
みずほ銀行は2年固定の住宅ローン最優遇金利を年0.95%から0.55%へ。三菱東京UFJは3年固定を1.4%から0.75%へ。期間限定ですが銀行間の融資競争は激烈です。(日経2014.1.23.)
住宅支援機構による昨年9-10月の民間住宅ローン調査で「変動型」が増加です。7-8月の32-35%が47%に上昇です。「全期間固定型」は低下しています。
消費者は金利高騰をおそれて固定金利にシフトしましたが日銀異次元緩和でそのおそれは消えたと判断しているのでしょうか。(週刊住宅2014.1.13.)

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