トピックス版2014.2.6.




熱海ビーチライン証券化失敗・マンション敷地の強制売却



バードレポート・トピックス版2014.2.6.

  • 有料道路「熱海ビーチライン」の証券化の失敗
  • 8割以上の賛成でマンション敷地の強制売却
  • 婚活マンション詐欺…婚活サイトで不動産販売

有料道路「熱海ビーチライン」の証券化の失敗


2002年に静岡県の有料道路「熱海ビーチライン」全長6キロメートルが証券化されました。特別目的会社(SPC)が社債等130億円を発行し、道路所有者から買い取り、その上でこの道路所有者に道路を賃貸し、有料道路事業を継続しました。
通行料キャシュフローでの社債償還です。しかし証券化から10年で通行台数が2割減ります。2001年度354万台、2011年度287万台です。
2013年8月に社債の償還期限延長や利率引き下げとなり、ムーデーズは投資不適格ないしデフォルト状態へと格付けを下げます。2013年2月に通行料金を引き上げはしましたが遅過ぎたようです。
長期安定リターン期待の社会インフラ投資なのに、社債の償還期限はわずか5年で、すぐ借換え。
「発行した証券は、当時の債券市場において投資家から高い需要が見込まれる商品設定を意識し」て、つまり販売の都合から短期5年社債にしました。
そもそも証券化の目的が「できる限り高額の譲渡価格を引き出すスキームの実現を求め」るためであり、今から思えば「実力以上の評価だった。インフラを育てる発想はなかったようだ」と語られます。
「日本における社会資本の証券化の礎となる」はずの道路証券化第1号はデフォルトしました。
ただし、証券化は失敗でも、有料道路そのものは継続し、海沿いの走路を車はいつものように行き来しています。(日経不動産マーケット情報2014.2.)

8割以上の賛成でマンション敷地の強制売却


国交省はマンション建て替え円滑化法を改正します。従来の敷地売却は全員合意が必要でした。新設される「敷地売却制度」により8割以上の同意で区分所有が解消され、敷地売却が可能になります。
マンションの耐震不足認定(要除却認定)と買受デベロッパーの買受計画認定を自治体から受けた上で敷地売却決議を行い、80%以上の多数で決議します。
所有者などでつくる「マンション敷地売却組合」が敷地を取得し、権利関係が解消された状態で買受デベロッパーに売却されます。
区分所有者は土地持分に応じた分配金を取得します。また抵当権付ならば抵当権者による物上代位を可能にする等、金融機関にも配慮しています。
借家人の扱い等課題は残るものの、新たな制度が生まれます。
(住宅新報2014.1.27.)
耐震改修促進法では、倒壊すると道路を塞いで通行障害となる建物には耐震診断を義務化し、診断結果の公表までします。強引に耐震化を進めます。
分譲マンションもこの制度の対象で、耐震化のため建物を取壊し敷地売却に至ることもあるでしょう。しかし現行では一部の反対があれば頓挫します。
そこで耐震化を強引に促進するため、耐震不足認定を要件に、強引な敷地売却までも可能にします。
空室だらけマンションやリゾートマンションについて、この敷地売却制度に使いたいとの声もありますが、耐震不足でない限りは使えない制度です。
昨年暮れの平成26年度税制改正大綱で、耐震改修促進法により、マンションが、マンション建て替え円滑化法での敷地売却になった場合には1500万円特別控除を適用することを定めています。

婚活マンション詐欺…婚活サイトで不動産販売


婚活サイトで出会った投資コンサルタントの男性を信じ投資マンション購入。デートを繰り返し「税金対策・年金代わり・面倒みる」と言われて買ったら音信不通。婚活パーティーで会った女性に勧められマンション買ったら相場より高かった……。
婚活サイトでのマンション販売トラブルが増えています。被害は30、40代の女性が多く、婚活サイトで出会った相手からマンションを勧められてローンで買うと、その男性とは音信不通になります。
首都圏や近畿地方を中心に増加し昨年末までに相談が85件寄せられています。
「投資コンサルタント」「ファイナンシャルプランナー」などを名乗り、デートで相手の職業や年収などをつかんで、将来の結婚生活をイメージさせながら、マンション購入を持ちかけます。
平均額は1人3012万円で、複数物件で計1億5000万円のケースまでありました。
「書面に不備がなく、実際の物件もあるため、法的な問題が見当たらない」のでトラブル解決は難しいということです。
(読売新聞2014.1.29,国民生活センター資料)

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