トピックス版2014.2.20.




グーグルで家賃高騰・隣接連結マンション・欠陥マンション取壊し



バードレポート・トピックス版2014.2.20.

  • グーグルのお蔭で家賃高騰しての旧住民がデモ
  • 隣接住戸とドアでつながる区分所有マンション
  • 欠陥高級マンション取壊しへの手付3倍返し
  • 検査済み証のない木造戸建てに適合通知

グーグルのお蔭で家賃高騰しての旧住民がデモ


グーグル本社はサンフランシスコから65キロ。筆者は本社を訪れたことがありますが、何もないところをタクシーで走り続け、やっとたどり着きました。
社員は車通勤か専用バス通勤に限られるでしょう。
グーグルはサンフランシスコに住む社員のため、無線インターネット付き専用バスを朝晩提供します。
さて、グーグルの社員は高給取りです。
高給取りの社員が住むようになりバス停周辺の家賃が高騰し、古くからの住民が住めなくなります。
元々は貧困層が多く独り歩きも危険な地区ですが、バス停付近に人気レストランが増え、古くからの家族経営の店舗レストランが家賃高騰で駆逐されます。
そしてグーグルバスを取り囲み抗議するデモがゲリラ的に起きバスの窓が割られます。高給取りの社員への旧住民からの不公平感がデモへつながったようです。 (週刊ダイヤモンド2014.2.22.)

隣接住戸とドアでつながる区分所有マンション


三井不動産のパークタワー新川崎に、隣接2住戸が内部ドアでつながる住戸が18組36戸あります。
親子の近居ニーズに対応し住戸間の行き来ができます。ドアを壁に変更し1戸だけ賃貸にしたり売却するのも可能です。(日刊不動産経済通信2014.2.7.)
マンション隣接住戸間の境界壁は、区分所有者全員の共有財産で、住戸所有者の財産ではありません。その境界壁をドアにしたマンションです。
「ドアは共用部扱いとなりますが、2住戸の区分所有者の責任と負担で維持管理をする条件下で、管理組合の決議なく、扉を壁に変更することが可能です。ただし、施工は指定された方法によるものとします。 壁に戻したドアを、再び扉に戻すには、管理組合の決議が必要です。」(マンション資料より)

欠陥高級マンション取壊しへの手付3倍返し


三菱地所での最高級マンションシリーズ「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」は最高価格3.5億円、平均価格帯1.4億円台。全86戸のうち83戸が契約済みで3月20日に引き渡し予定でした。
しかし施工ミス告発の書き込みがネット上にあり、工事を請け負った鹿島が調べたところ、深刻な施工ミスと判明します。83戸分の契約解除の協議を開始、20数億円の迷惑料を支払う方針です。なお問題部分の施工は関電工です。
三菱地所側は価格1割分の手付金を返却し、更に2割を迷惑料として上乗せ。自宅を売却してしまったなら半年分の家賃も負担します。
三菱地所は鹿島に賠償を求めます。もちろん鹿島はその分を関電工に求めるのでしょう。
(朝日新聞2014.2.6.)
平均価格帯の1.4億円物件なら1400万円の手付金と2800万円の迷惑料の合計4200万円です。
民法では当事者一方の契約履行着手までは売主は手付倍額を償還し契約解除できるとなっています。つまり通常は手付倍返しで、今回は3倍返しです。
損害賠償金で、心身への損害又は突発事故での資産への損害なら所得税は非課税との規定はあります。ただ福島第一原発の東京電力補償金でも営業損害の減収分に対するもの等は課税されています。
さらに所得税通達は民法の倍返し解除規定での契約解除の償還金は一時所得(事業所得等になることもあります)と定めています。迷惑料2800万円は課税対象となりそうです。なお法人買主なら当然に法人税の課税対象です。(納税通信2014.2.17.)

検査済み証のない木造戸建てに適合通知


木造2階建戸建て住宅等(「4号建築物」といいます)には検査済証がないことが多いようです。建築基準法では検査済み証なしで建物使用できるからです。
これらの住宅への完了検査実施率は最近では9割近くですが2000年以前は3割、つまり3割にしか検査済み証がありません。
これからの中古住宅流通では検査済み証がないと売却困難になる可能性があり、売却できなければそのまま放置され空き家化する恐れがあります。
東京都豊島区は条例により、建築当時に完了検査を受けていなかった4号建築物について、所有者の依頼により審査のうえ検査済み証に代わる通知を発行します。全国初の取り組みです。
居住中の建物でも、建築確認図書があれば目視検査で適合通知をだします。検査未実施の住宅を救済し、老朽空き家に歯止めをかける政策です。
(日経アーキテクチュア2014.2.10.)

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