トピックス版2014.3.27.




バブル不安で三菱地所を引下げ・物価インフレと資産インフレ



バードレポート・トピックス版2014.3.27.

  • ムーディーズはバブル不安で三菱地所を引下げ
  • 物価インフレと資産インフレは別のもの
  • 消費税増税で儲けよう…金とビットコイン

ムーディーズはバブル不安で三菱地所を引下げ


日本不動産研究所調査の2013年下期での東京23区の中古大型マンション価格は前期比20.3%上昇。
大阪市では最低落札価格68億円の御堂筋沿いの小学校跡地を住友不動産が145億円で落札です。
「建築費はすでに割高だといわれていたリーマンショック前に並んだ。価格調整はほぼ終わったと考えたい。これ以上の値上げ要請は容認できるものではない。」 「マンション価格に占める土地代の割合が少ない郊外や地方では、そろそろ影響が出てくる可能性が高い。」…これは不動産協会理事長であり三菱地所会長の木村惠司氏の発言です。
(週刊住宅2014.3.17.)
熱くなる不動産市場。ムーディーズはその過熱への心配を始めたようで三菱地所の格付を下げます。
実はムーディーズは昨年7月に三菱地所の格付見通しを引上げたばかりです。オフィス市場底打ち、マンション市場回復、商業用不動産取引改善を背景に、有利子負債削減が進むとしました。
しかしその8ケ月後の2014年3月17日に三菱地所の格付見通しを逆に引下げました。
当面はマンション事業等で有利子負債比率は減少しそうだし、オフィスビル賃貸でのキャッシュフローも上昇するとは予想するものの、不動産上昇期待で三菱地所は積極投資をやりそうで借金を増やしそう。それに建築費や土地代値上がりでマンション事業も抑制されそう。それを理由に格下げです。
不動産はバブル化し、三菱地所の財務が悪化する見通しだと判断したのです。不動産値上がりを確信すれば各社は財務体質の悪化覚悟で、借金での仕入れに走ります。それは格付にはマイナスなのです。

物価インフレと資産インフレは別のもの


壮大な資産インフレの昭和バブルがありました。
その頃が物価インフレだとの誤解があります。昭和バブルは資産インフレでしたが物価インフレではありません。1986年6月から89年12月の消費者物価は0〜1%、93年10月までは1〜3%でした。
1993年の経済企画庁の年次経済報告「バブルの教訓と新たな発展への課題」はバブル下でも物価インフレにならなかった3つの理由を冷静に分析します。
(1)円高で輸入物価下落…
「大幅な円高に伴い輸入物価は大幅に下落し、これが、工業原材料、燃料等の投入価格の低下を通じて、コスト面から一般物価の低下要因となった。」
(2)賃金が上がらず労働コスト上昇せず…
「資産価格の上昇が賃金に影響しなかったため、労働コストを通じたコストプッシュが発生しなかったことである。日本の賃金の全体としての動きは…賃金の決定に際し資産価格の動きを直接勘案するということは少ない。これが、資産インフレと一般物価の動きを遮断する役割を果たした。」
(3)政府日銀の物価抑制姿勢…
「資産価格に強い値上がり期待が生じるなかにあって一般物価の期待インフレ率が高まることはなかったことである。…政府民間とも物価の安定こそが経済運営の重点事項であるという点について…認識が一致していた。…民間が政府日銀の物価抑制姿勢に対して強いコンフィデンス(信頼)を持っていた。」
これらの理由すべてが現状では逆です。(1)円安輸入値上げ、(2)人手不足労働コスト上昇、(3)政府インフレ目標。昭和バブルとは明らかに違う展開です。

消費税増税で儲けよう…金とビットコイン


田中貴金属の「本日の貴金属情報」によると…金1キロバーの3月26日の税込小売価格は4,590,000円、税込買取価格は4,507,000円。
金地金はモノなので消費税の課税対象です。4月1日に消費税は8%となり、税込価格は変わります。
さて4月1日までずっと金価格や手数料に変動がなく、消費税だけが変わったとしましょう。消費税増税により税込小売価格は4,721,000円、税込買取価格は4,636,000円に変わります。
3月26日(又は3月31日)に4,590,000円で買って4月1日に4,636,000円で売ります。消費税増税で46,000円が儲かります。もちろん金相場や手数料部分の値動きが全くなければ…の前提ですが。
さて、政府はビットコインを金と同様に「モノ」として扱い、売却益は所得税課税、売買時に消費税の対象とすると言います。ビットコインの売り買いでの差額小さいとして、金のように消費税課税が確実になされるとすれば、今回はともかく、税率10%引き上げ時はビットコインが儲けのチャンスです。


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