トピックス版2014.4.3.




AM会社のビジネスモデル・内縁の妻と死の当日に入籍



バードレポート・トピックス版2014.4.3.



  • AM会社のビジネスモデルと事業目的
  • 不動産業界求人マーケットはどう変わった
  • 内縁の妻と死の当日に入籍で遺産10億円

AM会社のビジネスモデルと事業目的



不動産PM(プロパティマネジメント)会社のビジネスは物件管理・賃貸管理で分かりやすいのですが、AM(アセットマネジメント)会社はよく分かりません。所有者代行資産ポートフォリオ管理とPM指示等収益最大化とは言われますが。上場AM会社のケネディクスの事業戦略説明会に行ってきました。

不動産収益で儲けるのでなく、顧客(ファンド等)の受託不動産への報酬を得るビジネスモデルです。

さてケネディクスには当面300億円の投資資金があります。この300億円は不動産投資に回りますが、投資そのものが目的でなく受託資産拡大が目的です。

自社が300億円を投入することで外部の投資資金1200億円を集め、エクイティ1500億円の共同投資ファンド(REIT等)を組成します。これにローン3500億円(借入比率70%)を加え総資産5000億円のファンドにします。300億円元手に5000億円の物件です。

その5000億円の物件のAM・PM受託が目的です。年間報酬は物件残高の0.3-0.5%だといいます。5000億円なら年20億円の安定収益です。ファンドへの物件取得(アクイジション)ビジネスもありますが、受託残高拡大による安定収益を積むのが最大目的です。

ミニバブル時にはライバルAM会社も多かったですが、多くは自己投資にのめり込み破綻、残存AM会社の数はわずかで、残存者利益を享受します。

2013年の同社受託資産残高(REIT・私募・自己投資)は1兆2千億円なので、報酬0.3-0.5%として報酬年50億円程となるのでしょう(同社の2014年総利益予想はAM報酬37.5億円、物件取得報酬22億円)。

不動産業界求人マーケットはどう変わった



不動産市場は熱くなり、不動産金融の転職会社には1年前の2倍以上の求人数が押し寄せています。

ただしリーマンショック前ほどの過熱感はまだないようで、求人側も求職側も慎重です。日本の不動産会社は30歳前後を求め、外資系は即戦力を求めます。求職者側は安定志向になっており、外資ではなく、名の通った日系企業が人気です。

30歳のアクイジション(物件取得)職に示される年収は、日系500-700万円、外資系700-1100万円。アセットマネジメント職なら日系500-700万円、外資系600-900万円です。ちなみにリーマンショック前2006年の30歳のアクイジション職では、1000-1200万円+インセンティブ500-800万円でした。

(日経不動産マーケット情報2014.4月号)

内縁の妻と死の当日に入籍で遺産10億円



「うちの子どもに限って相続争いなどありません」…親の希望を込めたその言葉をそのまま信じるお人良し性善説では相続コンサルは務まりません。

「よかったですね」と言いながら性悪説で最悪の事態を想定し相続争いを防ぐ遺言等を仕上げます。

そんな相続コンサルなら「宇津井健…内縁の妻と死の当日に入籍で遺産10億円の男のケジメ」とある週刊現代2014年4月5日号を思わず買ったでしょう。

宇津井健さん(享年82)は死の当日に名古屋の有名クラブのママ(80歳)と入籍します。

宇津井さんには、前妻との実子が一人います。亡くなる当日であっても入籍すれば配偶者で法定相続分50%。それまでの実子相続分100%は50%になります。相続財産は10億円。「全財産を妻に」などという遺言書でもでてきたらどうなるか…と性悪説の相続コンサルは、悪い想像ばかりします。

そう思っていると「宇津井健が今際の際に入籍した名古屋マダム独占告白」と週刊新潮2014.4.3号。

8年前に出会い、事実上の結婚状態。亡くなる3-4日前に「僕と籍を入れてください。僕の妻として、お葬式の喪主をしてください。息子には手紙で許可をとったから。」婚姻届は亡くなる前日に用意して、翌午前中に役所に提出。宇津井さんは提出したことを伝えられると「よかった、ほんとうによかった」と言い、それから昏睡状態に陥ったといいます。

遺産相続問題が生じるとの認識は二人にあり、「お互いの遺産相続権は放棄する」と約束しました。

「ほんとうに少年少女のように恋愛をして、結婚生活を送った。幸せな8年間だったと思います。」

骨肉の争いを見ざるを得ず、性悪説に落ちていった相続コンサルにとっても心洗われる話です。喪主になってもらうための入籍。入籍がなければどんな葬式になったか考えると「宇津井さん、かっこいい。」

…と一瞬は性善説に戻っても、これで相続税は安くなったなとか、「本当に放棄かな」と疑ってしまうのが相続コンサルの悲しき性(サガ)のようです。



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