トピックス版2014.4.24.




固資税評価は引上げへ・老朽低未利用不動産の再生



バードレポート・トピックス版2014.4.24.



  • 新築建物の固定資産税評価額は引上げへ
  • 老朽低未利用不動産の再生促進のために
  • 生命保険会社の不動産運用の多様化

新築建物の固定資産税評価額は引上げへ



建物を新築すると役所から建物実地調査にやって来て、固定資産税評価額を定めます。躯体、屋根、内外装等を見て、役所の定める資材や施工費の単価で積算したら幾らになるか…と評価します。

単価は土地評価替と同様に3年ごと見直しで、2015年度が見直し年です。総務省が資材価格や工事費上昇を踏まえ見直します。スレート屋根は32%、外壁は18%、鉄筋コンクリート基礎16%引上げ。

東京23区の標準モデル木造2階建て97.7uの新築洋風住宅は687万円から732万円へ7%引上げ。

新築減額中(3年間)の固定資産税都市計画税(東京23区)は、68,700円から73,200円へ4,500円増。新築減額でなければ116,790円から124,440円へ。

(日本経済新聞2014.4.21.)

今年2014年完成の新築住宅は2015年1月1日時点の評価額が付され、それが2015年度の固定資産税評価額です。つまり現在新築工事中の建物からが引き上げ対象なのです。すでに評価額の付されている既存建物への評価引き上げは行われません。

固定資産税評価額は相続税評価額になり、そのまま相続税増税です。不服なら審査申出をします。

さて建物新築登記の登録免許税は各法務局の新築建物価格によります。東京法務局の木造居宅1u単価は、2006年77,000円、09年68,000円、12年引上げで14年までは86,000円。2015年は引上げか?。

建築費高騰により、新築建物では、固定資産税都市計画税も相続税も登録免許税も負担増です。

老朽低未利用不動産の再生促進のために



国交省と環境省からの補助金350億円を原資に、一般社団法人環境不動産普及促進機構が昨年設立され、老朽低未利用不動産の再生促進を推進します。

耐震改修促進法で耐震不足の商業施設や旅館が今後あぶりだされます。その対処も担うのでしょう。

機構は全国182の銀行等とパートナー協定を締結し、銀行等からの物件情報を期待します。銀行としても公的な機構なら持ち込みやすいでしょう。

また機構は3月末にファンドマネージャー(FM)25社の選定を終えました。その選定基準には、改修・建替え・開発・ファンド投資・投資回収の豊富な経験、1000億円以上受託資産残高…とあり、不動産関連会社が選定されたはずです。

銀行等が融資や処理に困るような老朽低未利用不動産の情報を吸い上げ、FMに物件をつなぎます。自らも350億円から資金投入し、物件ごとに官民ファンドを組成し、事業化します。

対象は人口集中地区と観光圏区域にある延床面積2000u以上の改修、建て替え、開発等です。

機構HPの仕組み図では、地元デベロッパーの有する物件情報を銀行等が機構に持ち込み、機構が物件情報をFMにつなげて、FMが地元デベロッパーとで事業化する、となっています。完了後にその物件をREITや企業等に売却します。

地元デベの位置づけが微妙ですが、都市部の老朽低未利用不動産、耐震不足の旅館ホテル等の事業化窓口を国交省がつくろうとしています。

また国交省は不動産特定共同事業法改正で老朽低未利用不動産でのファンド活用を進めます。

生命保険会社の不動産運用の多様化



第一生命は2013年10月に東京都渋谷区でワンルームマンションを買いました。地上14階全58戸で19-20u台のワンルームと30u台の1LDK。ワンルーム1戸の家賃は10数万円です。

第一生命は不動産投資の対象を見直しました。地方物件や商業施設を対象から外し、オフィスビルに加え、都心賃貸マンションを次々取得していきます。

物件規模は、東日本橋では土地295u23戸、築地では土地281u24戸です。大手生保がこのクラスのワンルームマンションに手を出します。

(日経不動産マーケット情報2013.3,2014.4.)

日本生命は物流施設投資を始めました。「厚木物流センター」は延床1.5万坪で1階と3階に着車可能な大規模物流施設で4月に取得し一括賃貸。生保が郊外型大規模物流施設を所有して貸主になります。

住友生命は大阪中之島の旧本社跡地の大型オフィスビルの持分40%を3月に149億円で三井不動産系リートに売却しました。持分売却だとしても、旧本社跡地の優良ビル売却とはなかなかの覚悟です。どのような資産組み換えをするのでしょうか。

どの大手生保もオフィスビル運用ばかりでしたが、多様化し生保ごとに個性と結果に差がでてきます。



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