トピックス版2014.5.1.




ソニー不動産参入・不動産ネット取引が始まれば



バードレポート・トピックス版2014.5.1.

  • ソニー不動産の売上目標500億円とは
  • 不動産ネット取引解禁へ
  • サイト売買のネット取引の実際
  • 不動産ネット取引が始まれば

ソニー不動産の売上目標500億円とは

ソニー不動産株式会社は、ソニー100%子会社で資本金2.5億円。ソニーが不動産業界に参入します。IT活用の低コストサービスで、個人向けの売買仲介等を行い、3年後の株式公開と5年後の年間500億円売り上げを目指します。 (日経2014.4.24.)手数料収入1件100万円として年5万件で500億円。住友不動産販売の2012年度仲介実績は249店舗で、取扱3.3万件手数料収入468億円、三井不動産リアリティ661億円に次ぎます。売上500億円とは住友を超えて業界2位水準です。「ソニーなんかに不動産仲介ができるか…」。ただその昔「ソニーなんかに保険が…」と言われました。現在のソニーは利益構成からは製造業ではなく金融業です。エレクトロニクスでもエンターテインメントでなく保険中心の金融事業がその屋台骨です。ソニー生命は大卒男性ライフプランナーによる保険販売で大手生保の生保レディを圧倒しました。ソニー損保はダイレクト型自動車保険売上No.1、ソニー銀行の住宅ローンは完全ネット完結です。ソニー不動産は不動産業界を変えるのでしょうか。

不動産ネット取引解禁へ

国土交通省は不動産売買賃貸についてのネット取引解禁を検討する有識者会議を開きました。対面説明を義務付けられている重要事項説明をネット通話で代替できるようにするのが柱です。5月にはネット活用での模擬取引です。ネット通話で重説、メールで契約書。6月中にネット解禁の方向性を示したいようです。 (日経2014.4.22,25.)仕掛けるのは楽天の三木谷社長等です。ソニーを追いかけ、楽天生命の次には楽天不動産株式会社?

サイト売買のネット取引の実際

サイト売買市場があり仲介会社が何社もあります。筆者は何度もサイト売買をしました。不動産売買に似ています。売主買主が直接会い交渉を繰り返すことも面談なしメールだけでの売買完結もあります。数百万円のサイト売買なら、全く顔を合わせずメールとネットだけでの取引完結も多いでしょうか。メールで守秘義務契約。売主買主がメールでの条件交渉。「仲介会社を抜いて直売買しませんか。手数料節約しましょう」…なんていうメールも来ました。交渉がまとまると、仲介会社の行政書士から売買契約書の素案が届き、やり取りを経て、特約条項を織り込んだ最終契約書がメール添付で送られます。袋綴じや割印の仕方が丁寧に解説され、契約書を勝手にプリントアウトし、袋綴じにし、売主買主間の郵送で契約締結、控えを仲介会社に送ります。驚いたのはエスクローが使われていたことです。米国の不動産売買では代金を第三者(エスクロー会社)に預け、売買手続き完了時まで安全確保します。サイト売買では第三者でなくサイト仲介会社口座でしたが、エスクローが行われていました。

不動産ネット取引が始まれば

不動産取引ならネット仲介でも、物件調査、権利関係調査、重要事項説明、決済、引渡等が必須です。フラット適合証明や瑕疵保険等での検査やインスペクション(住宅診断)等をどう使えるのか。重要事項説明は対面説明でなくてもいいのか…大きなポイントで、医薬品ネット通販でもめました。前述のサイト売買はBtoB(事業者間)取引で、売主買主双方が事業者であり関連スキルがあります。中古住宅仲介はBtoCの消費者取引です。物件ごとの個別性が強く高額で、ローン対応や現地案内も必要で容易ではありません。消費者保護は絶対です。中古マンションに絞ればかなり定型化できます。一度仲介経験済みの物件なら、マンション全体や共用部分の調査重説は定型化しやすいはずです。証券業界は1999年の手数料自由化でネット証券が台頭し中小証券は淘汰されます。一方、ディトレーダー出現で株式売買の出来高は数倍になります。仲介料3%は上限規定なので値引き容易です。ネット解禁なら、仲介料ディスカウントのネット専業不動産ブローカーが出現します。株式売買とは条件が違いますが、それでも短期・超短期売買が気楽にできる環境が用意され、アジア等からの買い需要対応の外国向けネット仲介も充実するでしょう。不動産ネット取引が解禁されれば、更にその先に見えてくるのは、ヤフーオークションのような業者抜きの個人間直接取引サイトです。エスクロー会社やインスペクション会社等がそれを可能にします。

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