トピックス版2014.6.5.




あふれる仕事でゼネコンは・郊外マンションは・渋谷駅再開発



バードレポート・トピックス版2014.6.5.


  • あふれる仕事でゼネコンの業績予測は
  • 郊外での分譲マンション用地の行方
  • 川や道路も総動員する渋谷駅再開発

あふれる仕事でゼネコンの業績予測は



復興需要、アベノミクス、東京五輪とゼネコン業界には「あふれるほどの仕事がある(ゼネコン幹部)。」

決算業績予想を公表したゼネコンに対し国交省は「十分な手当をしましたか?」と問います。

高騰するコストがその業績予想にしっかり盛り込まれているのかを、国交省は心配しているのです。 

あるゼネコン役員は自信もなく「想定できる範囲で行いましたが、分かりません」と答えたとか。受注済み分へのコストはどれ程膨れるのか。

あふれる仕事でも今後の受注を固く見積もります。

「施工能力を考えると増やせる状況ではない(大成建設)」 「(施行主から)どれだけもらえるのか分からない中では、安易に増やせない(清水建設)」

(週刊ダイヤモンド2014.5.31.)

建設資材の荷動きが鈍っています。需要が減ったのではありません。人手不足だからです。

ビル建築などで使う生コンクリートの4月の首都圏出荷量は3カ月連続で前年割れです。

「現場作業員の不足が深刻で出荷ベースが落ち込んでいる」「生コンクリートを流し込む枠をつくる型枠大工などの不足が続き、合板の荷動きは良くない」

(日経新聞2014.5.27.)

郊外での分譲マンション用地の行方



津波で全壊した石巻市立病院の再建費の2年半前の試算は70億円。今春に工事費を見積もったらその倍の140億円。(日経新聞2014.5.28.)

小田急電鉄は川崎市向ヶ丘遊園跡地マンション計画につき労務費高騰で事業として成立しないと白紙撤回。(日経アーキテクチュア2014.4.25.)

さてファミリー向け1戸当たりのマンション建築費は2000万円台半ばになり、2-3割は上昇しています。諸経費を乗せると、土地代ゼロでも一戸当り原価3000万円でしょう。

都心湾岸の新築価格は1割上昇のいわゆる「新価格」を乗り越えそうです。

先高感、低金利、給料上昇期待で大企業高給サラーマンに売れ続けます。今となっては割安感の昨年分譲人気物件にはキャンセル待ちの列です。

郊外マンション用地の行方…筆者勝手予測です。

郊外は建物比率が高く建築費上昇での価格上昇は都心より急です。購入者は価格上昇についてはいけず、新築分譲は成り立たちません。首都圏で新築分譲事業が成り立つのは、都心湾岸等23区内と郊外主要鉄道ターミナル等の人気地域に限られます。

それ以外の地では、新築分譲マンションは消え、市街地農地やその周辺等の分譲マンション適地の買い手も消えます。その地での大地主さん相続税納税対策、分譲マンション適地の相続土地は売れずに苦戦することとなり、物納等が再注目されます。

また郊外マンションデベロッパーは生き残るための業転を迫られます。中古マンションのリノベーション事業、戸建て事業への参入、東京への進出…。

川や道路も総動員する渋谷駅再開発



虎ノ門ヒルズの建物地下を道路が貫いたとニュースになりました。阪神高速梅田出路には16階建てビルの5-7階部分を高速道がトンネル状に貫くという驚嘆の風景があります。東京銀座三越をも道路は貫いていますし、もはや道路では驚きません。

さて東京の渋谷駅再開発東棟が6月10日着工します。その完成予想イメージ図を見ると驚きます。

建物の地下を「渋谷川」という川が流れます。渋谷川は、その支流に童謡「春の小川」のモデルとなった川もある由緒ある川です。原宿渋谷間で若者に人気のキャットストリートはこの渋谷川の暗渠です。

建替前の東急百貨店東横店は戦前築の建物で、渋谷川をふさぎその上に建てられた建物です(どんな法律に基づき建てたのでしょうか?)。そのために百貨店なのに地下フロアがありませんでした。

新築される建物は地上46階地下7階建てです。

建物内部の地下1-2階あたりを川がトンネル状に貫いて流れ、斜め下には地下鉄が走ります。建物の地下部分に、法的な位置付けを下水道とした『渋谷川』を通します。謄本や公図を見てみたいものです。

ちなみに街区全体の敷地面積は1万5275uで建築面積は1万8192u。敷地面積よりも建築面積が広くなっています。歩行者動線用となる建物部分が道路上に建築され、そこは敷地面積には含まれないものの建築面積には含まれるからです。

川も道路も総動員する渋谷駅再開発です。

(ケンプラッツ 2014.5.27.)

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