トピックス版20147.3.




百貨店は不動産賃貸業・銀座のお寺の不動産・ヤマト配送独占



バードレポート・トピックス版2014.7.3.

  • 百貨店は不動産賃貸業に転業する
  • 境内のないお寺…銀座のお寺の不動産事情
  • ビルもマンションもヤマトが配送独占

百貨店は不動産賃貸業に転業する


ティファニーの銀座ビルは坪1.5億円。ソフトバンク孫社長個人が買いました。銀座好立地は坪2000万円以上値上がり。銀座の表通り家賃は1階のみ坪20万円でしたが、今は3層ならして坪20万円、4層ならして坪15万円です。(週刊ビル経営2014.5.19.)

跡地再開発中の松坂屋銀座店に松坂屋は再入居しません。5万uの売り場には300テナント誘致です。

「仮に百貨店を造るなら2万5000uとなり、残る部分にテナントを導入することになるが、それではインパクトが弱いし、銀座の家賃相場を考えれば百貨店では割に合わない。…基本はテナント契約とし、施設の運営・管理やテナントの誘致などに特化する。(Jフロントリテイリング(大丸・松坂屋)社長)」

松坂屋上野店では百貨店は本館に集約し、南館はパルコ・シネコン・オフィスへの賃貸ビルにします。

高島屋新宿店は家賃負担が重く赤字。1000億円で店舗を買取り家賃不要にしました。家賃すら払えない事業に1000億円もぶち込みました。資金源は転換社債型新株予約権付社債という金利ゼロの社債です。

これって「家賃が高くて生活が苦しいので、ゼロ金利の住宅ローンでマイホームを買い、生活を楽にする」庶民と同レベル?。ただ百貨店をやめ不動産賃貸業へ転業するのなら、転貸より自社物件の方が利益大です。賃貸物件投資として1000億円投じた?。

「1000億円を投じて新宿店の不動産を取得したのは、赤字続きだった同店の家賃負担を軽くして黒字化させるためだが、狙いはそれだけではない。長期的には街づくりの視点に立って地域密着の店づくりを行うためで…(高島屋社長)」

高島屋日本橋店再開発は等価交換、無償で床取得。等価交換だから「高い投資リターン」だとか。これって「等価交換はノーリスクの土地活用です」と説得された借金嫌い個人地主の土地活用と同レベル?。

さてテナント賃貸床が増えれば家賃は下がります。

「百貨店は家賃負担が大きく当社のようなセレクト店が出店しにくかったが、アパレル大手からの依存から脱却しようとしている。百貨店向け店舗を拡大するチャンスだ。(ユナイテッドアローズ社長)」

(週刊ダイヤモンド2014.6.7,日経2014.6.3.)

境内のないお寺…銀座のお寺の不動産事情


その寺は銀座で唯一のお寺のようです。お寺といっても広い境内などなく銀座1丁目駅そば土地29uで鉄骨造2階建て。これが再開発となり立退きます。

代替移転先は銀座4丁目の歌舞伎座そば。土地は37uに広くなりました。そこに4階建てのお寺を建築します。(日経不動産マーケット情報2014.6月号)

銀座には「銀座ルール」と呼ばれる建築ルールがあります。かつて銀座三越近くの製紙会社が店舗飲食が立ち並ぶ銀座で、公開空地により「緑地に囲まれたタワー」を建てました。銀座は個性的店舗がきっちりと隙間なく並ぶのが魅力の街です。こんな公開空地の本社ビルは場違い、街並みを壊しました。

そこで地元は前面道路幅での容積率斜線規制をなくす一方で、1階を店舗飲食に限る等を条件に容積率割増を行い、店舗飲食以外や空地を排除します。「緑の中のタワー」などは絶対に建てさせません。

銀座4丁目の新しいお寺はこの銀座ルールに従う4階建て建物となり、1階は店舗にするようです。

ビルもマンションもヤマトが配送独占


新規オープンした虎ノ門ヒルズでは、入居テナントへの荷物の配送はヤマトが独占します。

通常は各物流会社が各テナントに荷物を直接届けます。虎ノ門ヒルズではヤマトが15-20人の荷捌き所を地下3階120uで運営し、各物流会社は荷物をここに届けます。早朝の飲食テナントへの生もの配送もヤマトが鮮度を保ったまま預かります。そしてヤマトがすべて一括してテナントに届けます。

テナントからの荷物の出荷もすべてヤマト経由で各物流会社に渡ります。トラックの停車時間が短くなり物流の効率化が進みます。

(日刊不動産経済通信2014.6.24.)、

湾岸の新築タワーマンション、勝どきザ・タワーでは、建物内の宅配便の配送をヤマトが独占。各宅配便会社からヤマトが預り、各住戸に配達します。マンションも虎ノ門ヒルズと同じ仕組みです。

「宅配便です」と言われれば、オートロックを解除せざるを得ず、防犯上問題です。この仕組みにより、建物内部の宅配スタッフを限定します。マンション内発の宅配便もヤマトの独占となるでしょう。

(週刊住宅2014.5.26.)

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