トピックス版2014.12.4.




3億円物件の取得税1億円・節約電気代を還元すると



バードレポート・トピックス版2014.12.4.

  • 3億円で買ったら不動産取得税が1億円
  • 節電で安くなった電気代をテナント還元すると
  • 建物老朽化と耐震で「エンタメ業界2016年問題」

3億円で買ったら不動産取得税が1億円


駅前商業施設の土地建物を市から2億9000万円で平成22年に買います。昭和63年の駅前再開発による百貨店店舗建物で地下2階地上11階延床4万uです。県は建物評価額を34億円として不動産取得税1億3000万円の課税し、争いになります。

地裁は課税処分をそのまま認めました。東京高裁はそのままで課税するのはおかしいとし、建物そのものの価値は変わらずとも、周辺地域の著しい人口減少や路線価の下落幅などを考慮し「需給事情による原点補正をすべき」とし、評価額を28億円に下げて、税額を1億1300万円としました。(東京高裁平成24年9月24日・最高裁へ上告中)

課税側は慌てます。建物のモノ自体の価値を理由として建物評価が下げられることはあっても、現在使用中の建物が、人口減少や路線価下落を理由として建物評価が下げられたケースは初めてのようです。

不動産取得税に限らず固定資産税でも同じ主張ができるはずです。 (速報税理2014.10.20.)

節電で安くなった電気代をテナント還元すると


米系不動産サービス会社JLL「14年版グローバル不動産透明調査」で日本は26位。共益費の不透明さ等が順位を下げます。(日経産業新聞2014.9.2.)

事務所家賃の家賃交渉で「家賃ではなく共益費を安くします」と言われました。合計では同じでも、更新料等は家賃が基準なのでオーナーはそう望みます。でも共益費は本来は実費のはずで、オーナーの取り分は家賃のはず。おかしな家賃交渉でした。

さて昨年には郵船不動産が不動産学会賞を受賞しました。その大きな理由が東日本大震災での節電の還元です。当時はどこも節電をしていました。

共用部での照明間引きやエレベーター間引きで節電した電気料金分をテナントに還元しました。セントラル空調方式のビルでは空調温度を通常より高く設定したならその節電額も還元しました。2011年3月の還元額はテナント一社当たり数千円から数万円。

実費と考えればテナントへの還元するのが透明です。他社がやらない還元実行での不動産学会賞受賞。

テナントはサービス享受しなかったのですから還元は当然のことなのですが。(日経不動産マーケット情報2011.7月号、日刊不動産経済通信2013.12.19.)

専有部分の電気料金はテナントに直接請求し、共用部分のそれは共益費に含めて請求するはずです。

電気料金の詳細をテナントに明確にできないビルオーナーも多いようです。実際の電気料金に上乗せした金額をテナントに請求していたり、個別メーターがなければそもそも不明です。中小ビルではグレーな電気料金が多く、テナントもそんなものだと思っています。しっかりした明細書を隠さず提示することでテナントとの信頼関係も築こうとする会社もあります。(週刊ビル経営2014.11.3.)

建物老朽化と耐震で「エンタメ業界2016年問題」


建物老朽化や耐震問題は広範囲に及びます。

東京青山「こどもの城」の青山劇場・青山円形劇場(1985年完成…築29年)が2015年1月に老朽化等で閉館です。青山劇場の舞台抜きでは考えられない人気演目も多いようです。神宮外苑の日本青年館(1979年)も移転建替えで3月閉鎖です。

渋谷公会堂(1964)、中野サンプラザ(1973)、ルテアトル銀座(旧銀座セゾン劇場1987)、吉祥寺の前進座劇場も相次ぎ閉鎖です。演劇ミュージカル、コンサートの老舗会場が一気に消えています。これが「エンターテイメント業界の2016年問題」です。

ミュージカル等では2015年の劇場の奪い合いはすでに終わっており、2016年の劇場押えの根回しに懸命になっています。

コンサート会場の老舗、新宿の東京厚生年金会館(1961)が2010年に閉館したのが劇場の老朽化問題の幕開きでした。老朽化での閉鎖は続きそうです。

また東京国際フォーラム(1996)やさいたまスーパーアリーナ(2000)、そして1964年の東京五輪でも使われた日本武道館(1964)や代々木競技場体育館(1964)は東京五輪での会場になります。それぞれ改修補強等でコンサート利用等が制限されそうです。演劇やコンサートは会場を求めてさすらいます。

東日本大震災で天井が崩落し取壊しとなる九段会館は1934年。日比谷公会堂は1929年ですが現役。

紅白歌合戦の行われるNHKホール1972年、日本レコード大賞の新国立劇場1996年、両国国技館1984年、東京ドーム1985年。新宿末広亭(木造)1946年。

(日経MJ2014.11.28,築年はwikipediaより)

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