トピックス版2014.12.25.




容積率割り増し渋谷区役所・賃料減額請求で利益拡大



バードレポート・トピックス版2014.12.25.

  • 容積率割り増しでの錬金術…渋谷区役所
  • 賃料減額請求で会社の利益拡大…藤田観光
  • 日本の不動産は売り?円高になれば不動産は

容積率割り増しでの錬金術…渋谷区役所


東京都渋谷区は財政負担なしで庁舎建て替えです。

現庁舎と渋谷公会堂の敷地一部に、70年間の定期借地権を設定し民間がマンション分譲します。2013年12月でのプランは定期借地権利金154億円をもらう代わり、新庁舎と新公会堂を建築してもらいます。

つまり定期借地権の権利金による等価交換です。

しかし建築費高騰です。区と事業者の三井不動産は物価変動の影響が大きければ協議する約束です。

区は「建築費が3割から5割上がっている」、つまり建物プランの変更も検討しなくてはいけません。

しかし解決策があります。容積率割増しです。

区は「定期借地の面積は変えず、容積率の割増しで対応したい」。容積率を緩和してマンション戸数を増やし、権利金を数10億円増やします。

容積率割増しは錬金術。土地が同じままでも容積率割増しで建物を大きくして儲ける錬金術です。

現プランは容積率500%を700%に割増したプランです。更なる割増しを区が検討します。役所ならではのお手盛り錬金術?東京都はそれを認めるか?

何で三井不動産が事業者に選ばれたか。住宅棟が37階と他提案より低く抑えたのも理由です。40階、50階建ての提案もありました。更に容積率割増ししても低く抑えられるのでしょうか。(日経アーキテクチュア2014.12.10.ケンプラッツ2014.11.13.)

定期借地権利金での等価交換は自治体や宗教法人(寺)や公益法人(病院)ならではの等価交換です。

民間個人法人の通常の等価交換は土地持分を対価に建物を無償取得します。土地持分を手放すことが税務上の土地売却に該当し、土地売却だから等価交換等の税務特例が使えるのです。

しかし定期借地利金受領は通常は税務上の土地売却には該当せず、そのために特例適用不可で、等価交換であっても権利金相当額がそっくり法人税や不動産所得の課税対象になるからです。だから民間では、税金覚悟あるいは赤字法人でなければ困難です。

賃料減額請求で会社の利益拡大…藤田観光


関西空港りんくうタウンにある、客室数502室の藤田観光のワシントンホテルは建物賃借物件です。空港利用客低迷とりんくう開発頓挫で、家賃が不当に高いと賃料減額請求での減額を勝ち取り続けます。

藤田観光の2013年3月のニュースリリースには「既に支払った賃料と減額した賃料の差額およびこれにかかる金利相当額617百万円」を獲得したとあり、6億円の特別利益を計上しました。

藤田観光は建物賃貸借解約不可期間の賃料高過ぎ額の見込み合計額14億円を損失引当金として会計上で全額損失処理済でした。賃料減額成功で14億円のうち9億円の損失見込みが消え、引当金戻入れによる特別利益です。つまり2013年12月期に計15億円の特別利益。同社の経常利益は9億円、当期純利益は5億円です。15億円はとても大きい…。

通常の建物賃貸借なら賃料減額請求ができます。

「…契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。(借地借家法32条)…その裁判が確定した場合において…その超過額に年一割の割合…の利息を付してこれを返還しなければならない。 (第32条3)」

年1割の利息も魅力だし、経営者としては法的に可能なら賃料減額を目指すのが当然の責務です。

2012年10月に藤田観光は東京港区の216室のホテルで賃料減額訴訟です。家賃年間2億3300万円、これを2013年9月以降年間5500万円23.5%減額。

阪急リートが2008年に42億円で買った物件です。当時の鑑定評価書には年収2億3900万円、しかしわずか5年後に減額請求です。阪急リートの株主向け資料には「藤田観光への長期賃貸借契約にて賃料収入は安定的」。残念ですがそうでもありませんでした。

賃料減額は物件の収益還元価格下落に直結します。

(両社IR資料、日経不動産マーケット情報2014.12)

日本の不動産は売り?円高になれば不動産は?


オリックスの井上社長は「日本の不動産については、どちらかといえば買いではなく売りだと思うが、米国の投資家は『買いだ』といい、議論になる。外国の投資家から見ると円安なので買いということだろうが、彼らは円高になったら一斉に売り始めるので、日本の不動産市場は急落してしまうかもしれない。(日経2014.12.22.)」と言います。

機を見るのに敏なオリックス。その社長の判断は「不動産は売り」。そして今や誰も言わなくなった「円高」の可能性。頭に留めておきましょう。



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