トピックス版2015.1.29.




相続セミナー・相続税融資・相続AMビジネス・60億円追徴



バードレポート・トピックス版2015.1.29.

  • 相続セミナーは大規模か小規模か
  • 相続税納税資金の提供と相続不動産投資
  • 相続ビジネスは個人地主向けAMビジネス


  • トステム創業者相続は相続税60億円追徴

相続セミナーは大規模か小規模か


日本生命は「相続セミナー」を全国で170回実施、1400名が参加です。相続税対策の結果なのかは特定できませんが年間保険料100万円以上の貯蓄性保険は45%増しました。(保険情報2015.1.23.)

三井不動産リアルティは1月から3月までに首都圏で相続セミナー43回、税務相談会123回を開催します。従来は大規模会場が多かったのですが、店舗又は店舗近くの小規模会場で地域密着の少人数開催にシフトします。(日刊不動産経済通信2015.1.13.)

日本生命のセミナーは平均すれば1回10名以下です。三井不動産リアルティも少人数化です。

大規模セミナーは出席者フォロー困難です。ブランディング目的でなく営業目的セミナーなら「後ほどご連絡…」でなく、各ご自宅住所の路線価図まで用意しその場で「お客様のご自宅は…」と1対1フォロー。もちろん一部からは嫌われ逃げられますが。

地元の会社なら、社長と懇意の地主さん数人だけ招いて応接室でこじんまり勉強会。講師や専門家を残したまま、その場でそのまま宴会兼質問タイムに突入です。脳みそが相続税漬けになったところにお酒を注げば口も軽くなり、「あの駐車場は…」「嫁の実家のあの土地は…」と話は弾み、仕事に直結です。

相続税納税資金の提供と相続不動産投資


大東建託社長は「2015年のテーマは、事業承継」だとか。同社は相続資金の立替サービス開始。顧客相続なら相続税納税資金をグループ金融会社が融資、管理物件の家賃から差し引き返済するローン商品です。この融資なら顧客は離れられなくなります。

東急リバブルや住友不動産販売も金融機関と提携し相続税立替融資サービスをしますがこちらは相続財産売却仲介狙い。(全国賃貸住宅新聞2015.1.12.)

収益物件サイト健美家での区分マンション利回りは調査開始以来最低の9.13%で前年比▲1.48%。1棟マンションは9.01%で前年比▲0.83%。利回り低下で投資妙味が薄まります。(週刊住宅2015.1.12.)

利回り下落なら投資家は買えなくなり、買えるのは相続対策層だけになります。この層のニーズは「儲けなくてもいい・損しなければいい」なのですから。

相続ビジネスは個人地主向けAMビジネス


「三好不動産(福岡)は不動産会社ながら『超・不動産』を掲げ、今までの賃貸管理会社から資産管理会社になる為の相続ビジネスにおいて賃貸オーナー様の相続全般のコーディネート、遺言書作成支援等を行い、金融サービス等としては生命保険、株、投資信託の販売を…」(全国賃貸住宅新聞2015.1.5.)

不動産会社建設会社が相続コンサルとして行う顧客資産管理業務とは個人地主へのAM業務なのです。

REITや不動産ファンドではアセットマネージャー(AM)が財産構成や資産配分、具体的投資を決定し、その結果としての各投資物件についてプロパティマネージャ(PM…賃貸管理会社)が管理します。

地主さんの外部委託先としてPM会社は存在しましたが、AMを委託する発想はありませんでした。

相続切り口の個人財産管理業務は、個人地主の財産構成や財産配分を検討実行するAM業務なのです。

トステム創業者相続は相続税60億円追徴


トステム(現LIXIL)の創業者は保有株を220億円で売却、その220億円を非上場不動産管理会社に出資しました。その直後に創業者が死去します。

相続財産は上場株式220億円でなく、売却代金220億円でもなく、不動産管理会社の株式に化けました。

相場のない非上場株は時価が不明で、財産評価通達により資産利益配当等で株価評価するのがルールです。通達の算式では結果的に85億円になりました。

もちろん、220億円を85億円に意図的に化けさせることが目的の財産構成再構築だったのでしょうが。

相続税税務調査の現場でこんな会話があったはず。

税務署…「これは意図的に評価を下げるように仕組んだのでしょう。許せませんね。」

納税者…「国税庁の評価通達に従って評価したら85億円になっただけです。何か悪いですか。」

税務署…「通達というのであれば、総則6項という通達もありますよ。この総則6項で課税します。」

財産評価通達総則6項…「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」

何と、通達を無視して課税していいと、その通達に書かれているのです。110億円の申告漏れとされ加算税含め60億円追徴です。(朝日新聞2015.12.8.)



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