トピックス版2015.2.19.




論評に値しないリート・取締役就任に住民票・戦略特区短期レンタル



バードレポート・トピックス版 2015.2.19.

  • 「論評に値しない」リートの公開
  • 取締役就任には住民票…2月27日から適用
  • 国家戦略特区ならマンション空室を短期レンタル
  • 「住宅エコポイント」復活・「すまい給付金」延長


「論評に値しない」リートの公開


2001年の日本最初のリートは三井不動産と三菱地所が胴元(スポンサー)でした。リートと胴元との利益相反が生じないようにと大変苦心し「日本ビルファンド」「ジャパンリアルエステイト」と投資法人名に胴元の三井・三菱の名前も入れませんでした。

さてREIT専門家による怒りの分析です。

「本来であれば評価書を発表しない程の悪い内容を持った投資法人であり、このようなケースは久しぶりだ…とにかく論評に値しない……」

トーセイ・リート投資法人が公開されました。2014年10月の売買契約で全12物件を胴元トーセイから買います。内7物件は2014年に、つまり約半年前にトーセイが仕入れた物件です。そのこと自体はよくありますが問題は価格。この7物件でトーセイは18億円の転売益。仕入れてほぼ半年で19%の利益を乗せて、自分が胴元であるリートへ転売します。

「わずか半年にも満たない保有で19%の転売益を得たトーセイはスポンサーメリットを追求しただけであろうが、それを許した資産運用会社(トーセイ子会社)は、到底REITの資産運用会社とは思えない。」

(月刊プロパティマネジメント2015.1山崎成人氏)

取締役就任には住民票…2月27日から適用


多くの中小企業では株主総会や取締役会など開かれません。ただ登記や税務目的のために議事録を(司法書士や税理士が?)形式的に作成します。出席したことにされた取締役のハンコも押されていますが、本人も知らないテキトウな三文判、全取締役分を社長か経理担当者がソッと保管しているのが普通です。

「株主総会決議不存在確認訴訟」といった同族争いがない限りはそれでOKです。何しろ法務局での取締役就任登記にすら、住民票も印鑑証明も不要の、テキトウ三文判による「就任承諾書」でOKなのですから(その承諾書すら不要のこともあります)。

さて、その登記手続きが変わります。

2月3日に改正法務省令が公布され、2月27日から適用されます。つまり駆け込むなら大急ぎです。

取締役就任登記には住民票や運転免許コピー(本人が原本相違なしと記したもの)が必要になります。

代表取締役の就任登記なら従来より印鑑証明で実印でした。しかし代表取締役辞任では辞任届が必要でしたが三文判でOKでした。会社実印を自由にできれば架空の株主総会議事録を作成し法人登記上で代表取締役を勝手に辞任させてしまうのも容易です。

2月27日からは代表取締役辞任届には個人実印か会社実印(代表者自身が保管のはず)が必要です。

また法人役員欄で旧姓併記が可能になります。

国家戦略特区ならマンション空室を短期レンタル


旅館業は宿泊料を取って宿泊させる営業です。維持管理責任が宿泊者でなく営業者にあること、宿泊者が生活の本拠にしないこと、宿泊者名簿等の整備すること等々。一方、借家契約は建物を貸すだけ。

さて短期間の定期借家契約での部屋貸しなら宿泊営業との境界がはっきりしませんが、サイト上では、未利用時の別荘や空室時の自宅等の1日単位での有料貸し借りサービスが人気になっています。

これらは厳密に言えば旅館業法違反かもしれません。だからコンプラ違反を恐れる大手企業は参入できません。しかし流れは変わります。

国家戦略特区(9都府県の一部)では7-10日間滞在用25u以上の一定の外国人向け(日本人宿泊OK)は旅館業法適用除外。法違反の恐れがなくなります。

大京は沖縄で受託管理するマンション空室をホテル形式で転貸します。同社グループは沖縄で約6000戸のマンションを受託管理しています。

沖縄は国家戦略特区の対象区域です。7-10日以上の定期借家契約で利用者に転貸します。空室を解決したいオーナーや使われないセカンドハウス利用のオーナーと契約を結び、2020年までに売上20億円、沖縄以外も主に三大都市圏で事業展開します。

(住宅新報2015.2.3.)

「住宅エコポイント」復活・「すまい給付金」延長


「住宅エコポイント」復活です。新築住宅1戸30万ポイント支給は前回同様ですが、リフォーム等はポイントアップです。1.4u以上のガラス交換へは前回7千ポイントが8千ポイントへ。2014年12月27日契約分から適用で、3月10日受け付け開始です。

「すまい給付金」は中低所得者の住宅取得に最大30万円の現金支給です。2017年12月末入居が最終期限でしたが1年半延長が閣議決定されました


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