トピックス版2015.3.26..




税務署の自爆契約・マックは不動産業・オフィスからホテル転用



バードレポート・トピックス版 2015.3.26.

  • 税務署での自爆契約…税務署でのノルマ達成
  • マクドナルドは飲食業なのか不動産業なのか
  • 外国人観光客急増でオフィスからホテル転用
  • 築43年の既存不適格の新規分譲マンション


税務署での自爆契約…税務署でのノルマ達成


生保レディの世界に自爆契約という言葉があります。売上ノルマ達成のため自分が契約することです。

さて税務署の自爆契約。e-Taxというネット申告制度が創設され、各税務署ごとの目標申請件数が設定されたのでしょう。ある税務署では上層部からの申請件数を増大させる指示が出て、自身では確定申告の必要もないのに管理職などがe-Taxの利用件数を増やすために申請を命じられ、それを1件とカウントしていました。(納税通信2015.2.23 松嶋洋氏)

税務職員も我々同様に苦労しているな…なにやら税務署の調査官を身近な存在に感じられます。

かつてはとんでもない自爆契約もありました。

広島国税局の調査官は、担当した5社に対し、法人税の重加算賦課決定通知書を偽造して送付します。そして「間違えだった」と回収します。その上で自腹で重加算税33万円を納付しました。成績達成のために脱税をでっちあげ、そのために自腹で重加算税を納付したのです。…なにやら涙すらさそいますが、脱税会社にされてしまった会社はたまりません。この調査官は虚偽公文書作成同行使で書類送検され懲戒免職です。(納税通信2008.5.26.)

マクドナルドは飲食業なのか不動産業なのか


「マクドナルド失敗の本質」は米国型資本主義・不動産ビジネス・店舗ヘルスケア物流等の専門用途不動産の視点から読んでも興味深いお勧め本です。

全世界レベルで見ればマクドナルドのビジネスモデルは不動産業なのです。全世界での店舗数は35000店、2割が直営店で8割がフランチャイズ(FC)です。

FCからのロイヤルティ収入30億ドル、FCからの家賃収入60億ドルです。家賃収入が過半を占めます。

転貸もあるのでFC本部の支払地代家賃20億ドルを差引いても純家賃40億ドル。それでも過半です。

不動産ビジネスモデルなのです。本部が直営店舗を用意し高収益に育てFCに売却や賃貸で稼ぎます。

さてこの数字はワールドワイドでの数字。日本マクドナルドは詳細なデータ未公表で実態は不明です。

ただ日本でも原田前社長時代に直営店舗を元従業員等のFCに売却賃貸しFC化を進め不動産で儲けました。2008-10年に1000店売却で売却益100億円。直営店舗比率を70%から30%に急落させます。

原田前社長の経営基本姿勢は米国方針に従うことでした。ただ日本の都市部は高価格高家賃で米国型不動産ビジネスモデルは進めにくかったのでしょう。

高家賃の都心店舗を閉店し、ドライブスルー等の郊外店舗を推進しました。郊外店舗なら米国式不動産ビジネスモデルは成立するのでそれを目指したのではないかと、この本の筆者は推測します。儲かる店舗に育てFCに高く売り、高く貸します。各FCは飲食業でも、本部は不動産業なのです。(「マクドナルド失敗の本質」 小川孔輔著 東洋経済刊)

 マックは売上激減中です。FCが店舗を手放します。従来は別FCが買いましたが、今や買い手不在。やむを得ず本部が買い取り、FC店舗の直営店舗化(2014年で18店)が進みます。(日経ビジネス2015.3.23.)

外国人観光客急増でオフィスからホテル転用


春節で中国人旅行客が大挙来日し、日本でホテル空室が消えました。ビジネスホテルのアパホテルでダブル1泊が何と38000円(日経ビジネス2015.3.2.)。

旅行客急増でホテルは売上増、ホテルの家賃は上昇します。ホテルリートは一気に値上がりです。

アジア旅行客は買い物にカネを使っても、宿泊費には使いません。つまり安価なホテルが不足します。

サンケイビルは秋葉原近くでオフィスビルを買って外国人観光客向けホテルに改装しました。7階建てで2-7階部分に124床の2段ベッドが並びます。

中古ビル転用ならコストを抑えられ、また計画から開業まで1年もかかりません。これまではシェアハウス転用が目立ちましたが、ホテル転用が急増しそうです。(日経アーキテクチュア2015.2.25.)

築43年の既存不適格の新規分譲マンション


都心で敷地100坪7階建の旧耐震で既存不適格の賃貸マンションでした。取壊して新築すれば容積率や高度制限等で5階建てになり床面積が減ります。

最有効活用は分譲でした。既存不適格のままの床をすべて分譲してしまいます。耐震化長寿命化工事で新築同様にし、第三者認証によりフラット35の中古住宅技術基準を満たし住宅ローンを付けます。

新宿御苑に近接の、築43年「千駄ヶ谷緑苑ハウス」は坪単価290万円、2014年春に分譲完売しました。


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